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FAQ ZU FINANZIERUNGEN

Wie sieht die optimale Kaufabsicherung aus?

Mit dem Hintergrund, dass der Erwerb einer Immobilie das größte finanzielle Projekt im Leben sein kann und die Laufzeiten zehn, zwanzig, dreißig oder mehr Jahre betragen können, sollten Sie sich frühzeitig über die Möglichkeiten informieren. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Fragen und Antworten.

Welche wesentlichen Eckpunkte gilt es zu beachten?

Die finanziellen Möglichkeiten müssen vor der Suche und vor einem Antrag auf ein Darlehen abgeklärt sein. Zur Ermittlung der monatlichen Rate, welche Sie sich leisten können und wollen, werden die monatlichen Kosten von den monatlichen Einnahmen abgezogen. Nicht außer Acht gelassen werden dürfen KfZ- sowie anderweitige Versicherungen und müssen auch dann berücksichtigt werden, wenn diese nicht monatlich zum Tragen kommen. Ebenfalls zu Beginn sollte ein Puffer für unvorhergesehene Ausgaben berücksichtigt werden.
Bewährt hat sich die Einplanung zur Rückzahlung des Darlehens von monatlich bis 40 % vom verfügbaren Einkommen.

Überlegen Sie sich im Vorfeld, bis zu welchem Zeitpunkt Sie frei von Schulden sein möchten, um die richtige und realistische Tilgungsrate auszuwählen. Eine hohe Tilgungsrate zu Beginn wirkt sich besonders stark auf die Höhe der Kosten für den Zins aus. Wir empfehlen deshalb, wann immer möglich das vorhandene Eigenkapital zu nutzen, um die Summe für das Darlehen so niedrig wie möglich zu halten. Ein erhöhter Anteil an Eigenkapital generiert im Normalfall bankenseitig einen tieferen Zinssatz, welcher sich wiederum auf eine tiefere Zahlung in Bezug auf die Miete auswirkt. Eine längerfristige Zinsbindung empfiehlt sich zum Zeitpunkt von tieferen Zinsen.

Wie sieht die Planung einer Anschlussfinanzierung aus?

Für eine Anschlussfinanzierung, beispielsweise durch ein Forward-Darlehen, empfiehlt sich das Einholen von Angeboten bereits einige Jahre vor Beendigung der Zinsbindungsfrist.

Unser Tipp: Mit der Bildung eines finanziellen Polsters, beispielsweise durch eine Erbschaft, kann davon ein Teil als Sondertilgung genutzt werden. Diese Sondertilgungen sind, je nach Darlehensgeber sowie der Art der Finanzierung, bis zu einer bestimmten Höhe kostenfrei.

Welche sind die Möglichkeiten zur Finanzierung einer Immobilie?

Das klassische Annuitätendarlehen bietet feste monatliche Raten sowie vielfältige Optionen in Form von Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel sowie einen Tilgungsaussatz und bei einer Zinsbindung Fristen von fünf bis dreißig Jahren.
Das Volltilgerdarlehen mit einem festgelegten Zeitraum für die vollständige Rückzahlung ist eine weitere Kreditvariante.
Darlehen für Immobilien haben einen variablen Zinssatz, welcher in der Regel alle drei oder sechs Monate angepasst wird.
Ein Forward-Darlehen bei einer Anschlussfinanzierung kann Ihnen bereits während des laufenden Darlehens und einem aktuell niedrigen Zinssatz vorgängig günstige Zinse sichern.

Unser Tipp: Ohne das notwendige Hintergrundwissen empfiehlt sich eine ausführliche Beratung durch die Experten der KMS Immobilien GmbH bezüglich Fördermöglichkeiten und allfälligen Alternativen zur Finanzierung.

Ist eine Finanzierung überhaupt möglich?

Mit dem Erreichen der Volljährigkeit dürfen Sie einen Finanzierungskredit für Wohneigentum beantragen. Die Gewährung hängt von verschiedenen Faktoren ab, beispielsweise dem Beleihnungswert der Immobilie und der Bonität. Wenn Sie ohnehin über eine hohe Kreditwürdigkeit verfügen und zudem nur einen geringen Anteil vom Objektwert beleihen möchten, bedeutet das für den Kreditgeber mehr Sicherheit. Die Höhe der Raten basiert auf dem Zinssatz und der gewählten Tilgung. Mit der Wahl der Sollzinsbindung beeinflussen Sie den Zinssatz.

Unser Tipp: Bringen Sie möglichst viel Eigenkapital ein. Ein sicheres und entsprechend hohes Einkommen macht Sie zum begehrten Kunden bei Banken und Finanzinstituten, welche in der Regel günstige Konditionen erhalten.

Welche Unterlagen müssen mit dem Kreditantrag eingereicht werden?

Für die Beantragung eines Immobiliendarlehens müssen diverse Unterlagen zur Immobilie sowie persönliche Dokumente vorgelegt werden:

Persönliche Unterlagen:

  • Kreditantrag vollständig ausgefüllt und unterschrieben
  • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
  • Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei Jahre bei Angestellten
  • Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen sowie Gewinnmitteilungen und Bilanzen der letzten zwei Jahre bei selbstständig Erwerbenden
  • aktueller Rentenbescheid bei Personen im Rentenstand
  • Vertragsunterlagen, Bausparguthaben und Kontoauszüge sowie weitere Geldanlagen als Eigenkapitalnachweis

Nachfolgend aufgeführte Unterlagen, welche ebenfalls eingereicht werden müssen, erhalten sie vom Architekten, Verkäufer oder Bauträger:

  • aktuelle Flurkarte / Lageplan
  • aktuelle Fotos der Immobilie (Vorder-, Rückseite und Seitenansicht)
  • Baubeschreibung
  • Bauzeichnungen
  • Auflistung von geplanten Eigenleistungen
  • Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Kaufvertrag oder Entwurf des Kaufvertrages
  • Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen der Eigentümergemeinschaft
  • Wohnflächenberechnung

Unser Tipp: Um ein Scheitern des Kreditantrags aufgrund der Formalitäten, beispielsweise das Fehlen von Unterlagen, zu vermeiden, empfiehlt sich die Kontaktaufnahme mit unseren erfahrenen Spezialisten, um Sie bei der Zusammenstellung zu unterstützen und eine passende Finanzierung zu finden.

Wie hoch sind die Zinsen bei der Aufnahme eines Kredits für eine Immobilie?

Die Faktoren zur Beeinflussung des Zinssatzes bei einer Immobilienfinanzierung sind unterschiedlich.

Kundenabhängige Faktoren sind hauptsächlich die Bonität und das Beschäftigungsverhältnis. Die Bewertung für einen Antrag auf ein Darlehen für Immobilien fällt beispielsweise für selbstständig Erwerbende anders aus als für Beamte. Zur Prüfung der Bonität werden die Daten der Schufa sowie die Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt. Hinzu kommt die Höhe des Zinses, der Standort und die Art der Immobilie. Zu den wesentlichen Faktoren für eine Finanzierung zählen der Anteil vom Eigenkapital, die Höhe des Darlehens, die zu Beginn vereinbarte Höhe der Tilgung sowie die Frist an die Zinsbindung.

Oft bestehen bezüglich der Darlehenshöhe spezifische Ober- und Untergrenzen, bei welchen der Kreditgeber, je nach Einschätzung von der Wirtschaftlichkeit sowie den Risiken, Auf- und Abschläge des Zinses ansetzt. Während bei einer langen Zinsbindungsfrist oft mit Zinsaufschlägen gerechnet werden muss, wird die Bank einen hohen Anteil an Eigenkapital mit tieferen Zinssätzen belohnen.
Des Weiteren gibt es vom Kapital marktabhängige Faktoren, welche das Darlehen beeinflussen, jedoch vom Kreditnehmer oft nicht wahrgenommen werden.

Bei der Finanzierung orientieren sich die Zinsen an den Pfandbriefen und den Renditen für längerfristige Anleihen. Mit einer Baufinanzierung von ungefähr 0,5 % ist der Marktzins häufig höher als die Rendite von 10-jährigen Pfandbriefen. Bei einer starken Nachfrage von Pfandbriefen sind sowohl die Renditen als auch der Zinssatz bei der Finanzierung einer Immobilie rückläufig. Im Gegenzug steigen die Renditen und Zinsen. Damit differiert der Zinssatz, betrachtet über den Zeitraum von mehreren Jahren, um einige Prozentpunkte. Aus diesen Gründen sollte der richtige Zeitpunkt für die Finanzierung einer Immobilie abgepasst werden.

Unser Tipp: Bei der Eigennutzung als Bauherr oder Käufer empfiehlt sich die Prüfung eines zinsgünstigen KfW-Darlehens. Unsere Berater stehen Ihnen zur Unterstützung jederzeit gerne zur Verfügung.

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