IMMOBILIEN GLOSSAR
Das informative Immobilienlexikon der KMS immo GmbH
Die vielfältigen Begriffe und Ausdrücke zum Thema Immobilien sind nicht jeden einfach zu begreifen. Deshalb finden Sie im Online Immobilien Lexikon der KMS immo GmbH eine Übersicht zu den wichtigsten Begriffen in Bezug auf die Immobilien, teilweise kurz und prägnant, jedoch auch etwas ausführlicher zum besseren Verständnis. Dieses Immobilienlexikon stellt noch nicht alle Begriffe der Immobilienbranche vor. Teilen Sie uns mit, wenn Ihr Suchbegriff nicht vorhanden ist, wir werden das Lexikon damit erweitern.
A
Abschreibung (AFA)
Mit der Abschreibung wird der Wert von Gegenständen, welche zum Vermögen zählen, gemindert. Die Wertminderung resultiert aus der Nutzungsdauer und findet als Aufwand Anwendung in der Rechnung von Gewinn und Verlust (bei der Kostenrechnung als Kosten). Als Basis zur Berechnung der Nutzungsdauer sowie der Kosten einer Anschaffung dienen die Tabellen „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) des Finanzamtes. Im Vergleich verwendet die kalkulatorische Abschreibung die zu erwartenden Kosten einer Wiederbeschaffung sowie die reale Nutzungsdauer und fließt nicht in die GuV-Rechnung ein.
Beim Verkauf eines Grundstücks besteht aus steuerlichen Gründen oft ein Interesse, den Kaufpreis für das Gebäude und das Grundstück aufzuteilen, weil lediglich ein Anteil für das Gebäude bei der Abschreibung zum Tragen kommt.
Abzahlungsdarlehen (Ratendarlehen)
Die Tilgung eines Abzahlungs- oder Ratendarlehen erfolgt in gleichmäßigen Raten und hat den Vorteil, dass die Belastung mit jeder Tilgung sinkt, mit der Begründung, dass die Zinsen lediglich auf die Restschuld zu zahlen sind. Die Höhe der Tilgung bleibt immer gleich. Eine hohe Belastung zu Beginn des Darlehens kann als Nachteil gewertet werden.
Altbau
Ein Altbau hat die typische Bauweise mit Wänden aus Mauerwerk, Kastenfenstern und Decken aus Holzbalken. Die neue Bauweise ab dem Jahr 1949 mit Betondecken- und -wänden sowie Isolier- und Verbundglasfenstern hat die Ära des Altbaus beendet.
Altersvorsorge
Empfehlenswert ist die Planung der Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum mit dem Ziel, dass dieses ab dem Zeitpunkt des Ruhestandes möglichst frei von Belastung ist. Eine wichtige Säule in der Altersvorsorge ist eine bezahlte Eigentumswohnung oder ein bezahltes Haus. Die Immobilie stellt damit einen sicheren Sachwert dar und entlastet das Renteneinkommen.
Annuität
Die Annuität ist die regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) eines Darlehens, bestehend aus einem Zins- und Tilgungsanteil. Zinsen werden lediglich auf die Restschuld gezahlt, sodass sich das Verhältnis von Tilgung und Zinsen während dem Verlauf eines Darlehens verschiebt.
Annuitätendarlehen
Die Tilgungsrate steigt und die Zinsen, welche lediglich auf die Restschuld gezahlt werden, sinken. Solange die Laufzeit und der Zinssatz sich nicht verändern, bleibt die Annuität gleich.
Auflassung / Auflassungsvormerkung
Die Übertragung eines Grundstückes bedarf einem schuldrechtlichen Vertrag sowie einer beiderseitigen Einigung über den Übergang. Die Eignungserklärung ist eine Auflassung zwischen beiden Parteien und muss beim Grundbuchamt abgegeben oder vor dem Notar erklärt werden. Diese Einigungserklärung beinhaltet das schuldrechtliche Geschäft (Kaufvertrag) sowie das dingliche Geschäft, welches zur Erfüllung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag verpflichtet.
Eine Auflassungsvereinbarung dient zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs (Eigentumswechsel). Der Käufer wird mit der Vormerkung im Grundbuch als neuer Eigentümer vorgemerkt. Damit ist es dem Verkäufer verwehrt, zusätzliche Änderungen wie beispielsweise das Eintragen von Lasten im Grundbuch, vorzunehmen. Unter anderem dient die Vormerkung zum Schutz vor einem Verfahren zur Zwangsversteigerung, eines allfälligen Insolvenzverfahrens oder der Möglichkeit, das Objekt an einen anderen Interessenten zu verkaufen.
Außenbeleuchtung
Der Eigentümer haftet für allfällige erlittene Schäden von Passanten bei fehlender Beleuchtung, sodass diese bei beginnender Dunkelheit eingeschaltet werden muss.
Außenprovision
Diese Form von Provision beschreibt den prozentualen Anteil vom Verkaufspreis, welcher an den Makler gezahlt wird. Entweder wird die Provision nur vom Käufer und damit als Außenprovision oder nur vom Verkäufer als Innenprovision gezahlt. Möglich ist auch eine anteilige Zahlung beider Parteien. Je nach Bundesland ist die Höhe der Provision unterschiedlich und liegt zwischen 3,57 % bis 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer. Aufgrund der Senkung der Mehrwertsteuer bis zum 31. Dezember 2020 reduziert sich der Prozentsatz auf 3,48 % bis 6,96 % inklusive Mehrwertsteuer auf dem endgültigen Kaufpreis.
Das am 23. Juni 2020 im Gesetzblatt des Bundes veröffentlichte neue Gesetz in Bezug auf die Verteilung der Kosten für Makler bezüglich der Vermittlung von Kaufverträgen für Einfamilienhäuser und Wohnungen tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft.
Wenn der Makler mit beiden Seiten einen Vertrag abschließt und damit für beide Seiten tätig ist, zahlen beide Seiten die gleiche Höhe der Provision. Bei der Tätigkeit für eine Person steht diese alleine in der Pflicht für die Courtage. Jedoch besteht die Möglichkeit einer Vereinbarung für eine Erstattung, welche 50 % der Provision nicht überschreiten darf, mit der Gegenpartei. In jedem Fall zahlt der Kunde im Minimum die Hälfte der Provision.
Außerordentliche Kündigung
Eine außerordentliche Kündigung bedeutet eine fristlose Kündigung. Bei unbefristeten Mietverhältnissen steht diese neben der ordentlichen Kündigung. Bei einem befristeten Mietvertrag ist die außerordentliche Kündigung, abgesehen von Sonderkündigungsrechten, die einzige Möglichkeit, um den Mietvertrag zu beenden. Im Gegensatz zu der ordentlichen Kündigung ist der Mieter bei der fristlosen Kündigung verpflichtet, diese zu begründen. Nach der Gesetzgebung muss ein „wichtiger Grund“ vorliegen.
Seitens des Mieters werden von Gesetzes wegen zwei Gründe als Beispiel genannt:
- Dem Mieter ist der Gebrauch der vertraglich festgelegten Mietsache nicht rechtzeitig gewährt, vollständig oder teilweise entzogen worden.
- Die Beschaffenheit der Wohnräume stellt eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit dar.
Folgende Voraussetzungen berechtigen den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung:
- Der Mieter verletzt die Rechte des Mieters, indem die Mietsache Dritten überlassen oder vernachlässigt wird.
- Der Mieter ist mit der Zahlung für zwei aufeinanderfolgende Monate oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug.
- Der Mieter ist in einem Zeitraum, welcher sich über zwei Termine erstreckt, mit der Begleichung der Miete in der Höhe des Betrags, welcher zwei Monatsmieten erreicht, im Verzug.
Die fristlose Kündigung ist an keine Frist gebunden, bedingt jedoch in der Regel eine vorgängige Abmahnung durch den Vermieter. Ein vertragswidriger Zustand des Mieters oder die Pflichtverletzung des Vermieters muss in der Abmahnung, mit welcher die Abhilfefrist gesetzt ist, aufgeführt und detailliert beschrieben sein. Daraus müssen der Vermieter sowie der Mieter ohne Zweifel erkennen können, wie der vertragswidrige Zustand zu beheben ist, der Vermieter muss zur Aufhebung aufgefordert werden.
B
Bauerwartungsland
Zum Zeitpunkt der Bewertung ist Bauerwartungsland noch nicht umgewidmet, wird jedoch in absehbarer Zukunft erwartet.
Baugenehmigung
Die Baugenehmigung wird durch die Baubehörde erteilt, unter der Voraussetzung, dass für das Vorhaben nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse bestehen. Die Baugenehmigung (Bauerlaubnis) ermöglicht die Errichtung, Beseitigung oder Veränderung von baulichen Anlagen.
Bauland / Baugrund
Bauland oder Baugrund beschreibt die Fläche, bei welcher alle natürlichen und rechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung gemäß dem Baurecht gegeben sind.
Baulast
Die Baulast beschreibt die Beschränkung der Bebaubarkeit für ein Grundstück. Dabei handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Baubehörde. Die Verpflichtung als Eigentümer besteht darin, Vorkommen zu unterlassen, zu tun oder zu dulden. Baulasten finden sich als Eintragung im Baulastenverzeichnis und unterliegen der Führung der Bauaufsichtsbehörde.
Baulastenverzeichnis
Baulasten sind die vom Eigentümer des Grundstücks öffentlichen und rechtlichen Verpflichtungen einer Behörde. Darin verpflichten sich die Eigentümer, Vorkommen in Bezug auf das Grundstück zu unterlassen oder zu tun. Diese werden in Deutschland mit außnahme von Bayern im Baulatenverzeichnis geführt, in Bayern werden Baulasten im Grundbuch geführt.
Baureifes Land
Unter baufreiem Land verstehen sich räumlich eingeteilte Flächen, für welche natürliche und rechtliche Voraussetzungen in Bezug auf eine Bebauung vorhanden sind. In der Regel können die unbebauten Grundstücke oder Teile davon sofort bebaut werden.
Bauvorlagen
Bauvorlagen sind Dokumente und müssen mit dem Bauantrag zusammen eingereicht werden. Der Umfang ist in den jeweiligen Bauordnungen des Landes geregelt. Die Dokumente werden durch die Behörde der Bauaufsicht im Hinblick auf das Bauvorhaben geprüft.
Bebaubarkeit
Die Bebauung von einem Grundstück erfordert grundsätzlich eine Baugenehmigung. Eine Bestätigung der Behörde, dass mit dem Bau begonnen werden darf oder die Genehmigung für den Bau als erteilt gilt, reicht aus, wenn die Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgeschrieben ist.
Bebauungsplan
Mit dem Bebauungsplan sind die rechtlichen Mindestanforderungen an die Planung vorgeschrieben, welche eingehalten werden müssen. Der Plan kann beim kommunalen Bauamt eingesehen werden.
Belastung
Wichtig ist, dass die finanzielle Grenze von der eigenen Belastung nach dem Kauf oder dem Bau nicht überschritten wird. Die finanzielle Belastung sollte nicht über 40 Prozent des Nettofamilieneinkommens liegen. Sondereinnahmen sind relativ selten verlässlich oder regelmäßig und sollten deshalb nicht in die Berechnung mit einfließen.
Belastungszins
Belastungszinsen fallen jeweils für den Teil ab dem Zeitpunkt der Zusage für ein Darlehen an, welcher noch nicht ausbezahlt wurde. Die Berechnung erfolgt für den Zeitraum, in welchem der zugesicherte Kredit nicht in Anspruch genommen wird. Dies ist meistens bei Auszahlungen für Teilkredite der Fall, welche sich am Baufortschritt orientieren und können entweder Teilbeträge oder der gesamte Betrag sein. Die günstigste Variante beinhaltet keine Bereitstellungszinsen. Besteht die Möglichkeit nicht, kann der Zeitpunkt zur Zahlung der Bereitstellungszinsen auf sechs, zehn oder zwölf Monate hinausgeschoben werden. Hierbei spielt ein perfekter Finanzierungsplan eine nicht unwesentliche Rolle.
Beleihung / Beleihungswert
Mit einer Beleihung wird ein Kredit auf Basis einer Sicherheit gewährt. Dabei handelt es sich oft um das Grundstück, welches finanziert werden soll. Der Beleihungswert ist der nachhaltig erzielbare Wert von einer Immobilie, welcher den Kreditgeber zu jeder Zeit absichert. Da der Kreditgeber lediglich mit dem Wert der Beleihung während der gesamten Beleihungsdauer und bei Wertschwankungen abgesichert ist, eignet sich der aktuelle Verkehrswert nicht, sodass hierbei Vorsicht geboten ist. Aufgrund dessen liegt der Beleihungswert unter dem Markt- oder Verkehrswert. Jedoch muss die Bank den Kredit nicht in der gleichen Höhe gewähren, sodass der Wert der Beleihung der Regel lediglich mit einem prozentualen Anteil beliehen wird. Als maximale Beleihungsgrenze gilt die Kredithöhe. Der Beleihungswert als Wert der Immobilie basiert in der Regel ungeachtet von vorübergehenden Wertschwankungen, beispielsweise aus konjunkturellen Gründen oder Spekulationen, über die gesamte der Beleihung. Der Ermittlung des Beleihungswerts liegen die regionalen Gegebenheiten, der aktuelle und zukünftigen Nutzung sowie nachhaltigen Merkmalen zugrunde (§ 3 BelWertV).
Beleihungsgrenze
Dabei handelt es sich um die maximale Kredithöhe, welcher ein Kreditgeber aufgrund des Wertes von der Beleihung bereit ist, zu vergeben. Je nach Kreditgeber können die Grenzen unterschiedlich ausfallen. Die Grenze für eine Hypothek liegt bei 60 % des Beleihungswertes (Pfandbriefgesetz (PfandBG) Beleihungsgrenze §14). Der Beleihungswert wird von Bausparkassen, Banken sowie Versicherungen unterschiedlich ausgeschöpft.
Betriebskosten
Betriebskosten sind Bewirtschaftungskosten einer Immobilie und gehen zulasten des Eigentümers. Bei einer Vermietung können die Kosten auf Basis der Betriebskostenverordnung (BetrKV) teilweise auf den Mieter abgewälzt werden.
Zu den wiederkehrenden und umlagefähigen Kosten zählen:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Zentralheizung
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Hausmeister
- Schornsteinfeger
- Hausversicherung
Ausgeschlossen sind Kosten für die Instandsetzung sowie Verwaltungskosten.
Besitz
Eigentum und Besitz haben eine unterschiedliche Bedeutung, obschon diese häufig synonym verwendet oder verwechselt werden.
Das Eigentum beschreibt das Recht ohne Einschränkungen über eine Sache, welche frei verwaltet werden kann. Rechtmäßiger Eigentümer ist der Besitzer. Eigentum kann mittels eines Kaufvertrags oder durch einen Rechtsakt (Gesetzesbeschluss) erlangt werden. Bei einem Diebstahl kann der Täter Besitzer einer Sache werden, jedoch nicht Eigentümer. Ein Besitz endet durch Verlust, Aufgabe sowie Diebstahl.
Mit der Eintragung in das Grundbuch wird der Käufer aus rechtlicher Sicht Eigentümer eines Grundstücks. Der Käufer kann bereits vorgängig Besitzer respektive wirtschaftlicher Eigentümer werden. Die Rechte und Pflichten kommen mit dem Besitzübergang zum Tragen. Der Zeitpunkt der Übergabe ist an die Eintragung im Grundbuch gebunden.
Bodenrichtwert
Mit dem Bodenrichtwert wird der Preis eines Grundstücks ermittelt. Maßgebend ist der Preis pro Quadratmeter. Dieser ermittelt den Bodenrichtwert aufgrund von unterschiedlichen Kaufpreisen auf Basis der durchschnittlichen Bodenwerte für Flächen eines Gebietes, welches vergleichbar mit der Lage und dem Nutzen sind. (Baugesetzbuch § 196). Der Bodenrichtwert ist für jedermann beim Bauamt oder dem zuständigen Gutachterausschuss einsehbar.
Bungalow
Unter einem Bungalow versteht sich ein eingeschossiges Haus mit einzelnen oder offenen Bereichen, welches viel Spielraum bezüglich der Architektur sowie der Innenausstattung bietet. Die charakteristische Bauweise besteht aus einem Flachdach. Die klassisch Variante bietet ein Dach mit Schräge und hat den Vorteil, dass Regenwasser kontinuierlich abfließt, in der Folge schneller trocknet und wenige wartungsbedürftig ist. Bungalows sind vielfältig in der Verwendung und deshalb als Land- oder Stadthaus zur Nutzung als Ferien-, Wohn- oder Zweithaus sehr beliebt. Dadurch, dass keine weiteren Etagen vorhanden sind, lassen sich die Innenwände relativ frei aufstellen, sodass auch ein barrierefreies Wohnen möglich ist.
Bürgschaftssicherung
Die Bürgschaft sichert den Kredit durch eine Drittperson ab. Durch einen Vertrag mit dem Käufer verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Kreditgeber zur Erfüllung von den Verbindlichkeiten, sollte der Käufer der Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommen. Dem Gläubiger gegenüber dient die Bürgschaft als Sicherheit zur Erfüllung von Verbindlichkeiten, bis zu dem Zeitpunkt der kompletten Fertigstellung der Baumaßnahmen sowie der vollständigen Rückzahlung an den Gläubiger. Sind die Voraussetzungen gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) §3 eingetreten, ist die Bürgschaft zurückzugeben. Sämtliche geleistete Zahlungen des Käufers müssen gesichert werden. Nicht ausreichend ist, wenn dem Käufer eine Bürgschaft lediglich für einen Teil der bezahlten Beträge gestellt wird.
C
Carport
Ein Carport besteht in der Regel aus einer Holz-Balkenkonstruktion mit einer Überdachung sowie drei Wänden und dient als Ersatz für eine Garage.
Chartered Surveyor
In der Immobilienwirtschaft ist der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) der internationale Berufsverband von Fachleuten und Sachverständigen. Die Voraussetzung für den Titel Chartered Surveyor ist ein Studium an einem RICS Institut, welches akkreditiert sowie ein Eignungsverfahren. Internationale Standards bei der Bewertung von Immobilen setzt das Red Book – RICS Appraisal and Valuation Standards.
Courtage
Die Erklärung findet sind unter Provision.
D
Damnum
Hierbei handelt es sich bei einem Darlehen um den Unterschiedsbetrag zwischen dem Nennwert, wie dem tieferen Auszahlungsbetrag, welcher zu einem tieferen Nominalzins für das Darlehen und in der Folge zu einer geringeren monatlichen Belastung führt.
Darlehen
Eine Überfinanzierung, bei welcher die Summe des Darlehens den Kaufpreis übersteigt, sollte in jedem Fall vermieden werden.
Denkmalschutz
Der Denkmalschutz als Maßnahme des Staates dient zur Bewahrung von kulturhistorischen Gebäuden oder Teilen davon, um diese im Ursprung dauerhaft zu erhalten. Unter Denkmalschutz kann jedes Gebäude gestellt werden, welches eine historische oder künstlerische Bedeutung aufweist.
Dienstbarkeit
Der Begriff beschreibt das dingliche Recht in Bezug auf eine fremde Sache und unterscheidet sich in Bezug auf Grundstücke von folgenden Nutzungsrechten:
- Nießbrauch
- Grunddienstbarkeiten: Leistungs- und Wegerecht
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten: Wohnung
- Wohnungsbesetzungs- und Benutzungsrecht
Sämtliche Beschränkungen und Lasten sind im Grundbuch einsehbar. Mit Ausnahme der Grundpfandrechte enthält die zweite Abteilung alle Angaben zur Grunddienstbarkeit, dem Vorverkaufsrecht sowie dem Nießbrauch.
Dingliches Recht
Das dingliche Recht gewährleistet die unmittelbare Herrschaft über eine Sache und gegenüber jeder Person in Bezug auf Besitz, Eigentum, Dienstbarkeit und Pfandrecht wirksam.
Disagio
Disagio ist der Abschlag, welcher vom Nennwert für einen definierten Betrag einbehalten wird. In der Regel ist ein Disagio für die Finanzierung einer Immobilie, für die eigene Nutzung, nicht sinnvoll.
E
Effektivzins
Die Begriffe Effektiv- und Normalzins stehen im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Kredits. Dabei gilt es zu beachten, dass nur der Effektivzins mit dem Zinseffekt, den Gebühren für den Abschluss sowie allfälligen weiteren Kosten effektiven Aufschluss über die Kosten eines Kredites gibt, zu den laufenden und einmaligen Gebühren zählen unter anderem die Konto- und Bearbeitungsgebühren. Diese werden während der gesamten Laufzeit berücksichtigt und müssen auf den effektiven Jahreszins umgerechnet werden. Wie das folgende Beispiel zeigt, wäre es falsch, den effektiven Zins mit der reinen Kalkulation des Nominalzinses zu berechnen:
Ausgangslage: 25.000 Euro, Tilgung (endfälliger Kredit) nach vier Jahren, jährlicher Nominalzins der Bank 4 %
Falsche Kalkulation: 1.000 Euro jährlich (25.000 Euro/100*4)
Begründung: Für diese Berechnung müsste der Zins nur einmal jährlich berechnet werden.
Über die Jahre steigt der Betrag exponentiell an, die Zinsen schlagen auf den Netto-Betrag und werden erneut verzinst. Dabei handelt es sich um den Zinseszinseffekt. Die effektive Zinszahlung bei einem endfälligen Darlehen nach vier Jahren beträgt somit 4.246 Euro, was einem durchschnittlichen Effektivzins von 4,246 % jährlich entspricht und höher ist als der Nominalzins.
Eigenbedarf
Der Begriff stammt aus dem Mietrecht und ist die Bezeichnung für den Grund als ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) von einem Mietvertrag durch den Vermieter. Wenn der Vermieter, Angehörige seines Haushaltes oder Familienangehörige die Wohnung oder ein Haus selbst nutzen wollen, kommt die Eigenbedarfskündigung zum Tragen. Der Grund für das berechtigte Interesse des Vermieters muss in der Kündigung enthalten sein. Des Weiteren muss die vom Gesetz gegebene Kündigungsfrist von Mietverträgen gemäß § 573c BGB beachtet werden. Je nach Länge des Mietverhältnisses kann dies bis zu neun Monaten dauern.
Haben die Wohnungen während der Dauer der Miete eine Umwandlung in Eigentumswohnungen erfahren, kann eine gesetzlich vorgegebene Sperrfrist bei der Kündigung anfallen. Eine solche Sperrfrist beträgt im Minimum drei Jahre und kann bis zu zehn Jahre verlängerbar. In der Regel kommt dies insbesondere in Ballungszentren und Großstädten zum Tragen.
Eigenheimzulage
Die Eigenheimzulage erstreckt sich als Auszahlung über acht Jahre. Für eine vollumfängliche Nutzung ist es notwendig, dass die Zahlung des Kaufpreises und die Ummeldung der Adresse im selben Jahr stattfinden. Wenn zum Beispiel ein Wohneigentum im Jahr 2021 erworben und bezahlt, die Adresse jedoch offiziell erst im Jahr 2021 geändert wird, entfällt die Zahlung der Zulage für das Eigenheim. Gemäß den Gesetzen zu den Eigenheimzulagen ist das Jahr verloren. Seit dem 1. Januar 2006 wird die Zulage für das Eigenheim nicht mehr neu gewährt.
Eigenkapital
Zur Finanzierung von einer eigenen Immobilie sollte möglichst viel Eigenkapital eingesetzt werden. Für ungeplante Ausgaben sollte stets eine verfügbare Reserve von drei bis sechs Monatsgehältern netto zur Verfügung stehen.
Eigentum
Bei den Begriffen Eigentum und Besitz kommt es oft zu einer Verwechslung oder einer synonymen Verwendung. Aus rechtlicher Sicht haben beide Begriffe unterschiedliche Bedeutungen. Der Besitz beschreibt die tatsächliche Herrschaft über eine physische (bewegliche) und unbewegliche Sache, beim Eigentum handelt es sich um das uneingeschränkte Recht über eine Sache und ist für den Eigentümer frei verfügbar. Das Eigentum berechtigt einen uneingeschränkten und freien Umgang mit der Sache. Als Eigentümer gilt die Person, welcher die Sache aus rechtlicher Sicht gehört und wird durch einen Vertrag oder eines Rechtsaktes erlangt. Ein Dieb kann lediglich Besitzer, nicht aber Eigentümer einer Sache sein. Durch Verlust, Aufgabe oder Diebstahl endet der Besitz. Durch den Eintrag im Grundbuch wird der Käufer rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks. Der Käufer kann bereits im Vorfeld Besitzer (wirtschaftlicher Eigentümer) einer Immobilie oder eines Grundstückswerden; sämtliche Rechte und Pflichten werden mit dem Besitzübergang auf den Käufer übertragen. Der Zeitpunkt des Wechsels von Besitz kann frei gewählt werden, der Übergang des Eigentums ist an den Eintrag in das Grundbuch gebunden.
Einfacher Alleinauftrag
Bei einem Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, in einem vordefinierten Zeitraum keinen anderen Makler zu beauftragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zu einer aktiven Tätigkeit und einem intensiven Einsatz sowie zur Verschaffung von möglichst günstigen Vertragsbedingungen. Seitens des Auftraggebers besteht keine Verpflichtung zu einem Vertragsabschluss oder zur Unterlassung von Eigeninitiative. Besondere Aufwendungen kommen erst nach einer Vereinbarung mit dem Auftraggeber zur Ausführung.
Einfacher Maklerauftrag
Dieser Vertrag unterliegt keiner Einschränkung bezüglich eines Einsatzes des Maklers oder einer Verpflichtung zur Tätigkeit. Der Makler ist berechtigt, mit Nachweisen zu seiner Tätigkeit seine Dienste anzubieten und hat bei einem Erfolg mit anschließendem Kauf- oder Mietvertrag Anspruch auf die im Vorfeld vereinbarte Provision. Die gesetzlichen Regelungen in § 652 ff. BGB können in der Praxis aufgrund von Lücken zu Problemen führen.
Endfällige Darlehen (Festes Darlehen)
Ein Darlehen erfährt während der Laufzeit keine Tilgung und wird erst zum Ende fällig. Die Zinsen werden während der Laufzeit auf die Restschuld gezahlt. Die Belastung ist bei einem festen Darlehen höher als bei einem Annuitätendarlehen, wenn keine Reduzierung erfolgt.
Zusammengefasst:
- ausgesetzte Tilgung
- gleichbleibende Annuität
- gleichbleibende Zinsen
Energieausweis
Der Energieausweis in Form eines Verbrauchs- oder Bedarfsausweis dient zur Bewertung des energetischen Zustandes einer Immobilie. Während der Wert im Verbrauchsausweis den gemessenen Energieverbrauch aufzeigt, wird der Wert beim Bedarfsausweis auf Basis des Energiebedarfs ermittelt. Beide Varianten müssen vom Eigentümer den Miet- und Kaufinteressenten ohne Aufforderung vorgelegt werden. Für denkmalgeschützte Gebäude ist kein Energieausweis notwendig.
Welcher Energieausweis zum Tragen kommt, ist abhängig von der Immobilie. Ein bedarfsorientierter Ausweis kann jederzeit erstellt werden.
Voraussetzungen für einen Verbrauchsausweis:
- Die Immobilie muss mindestens über fünf Wohnungen verfügen.
- Ein Bauantrag muss das Ausstellungsdatum nach dem 1. November 1977 aufweisen.
- Die Immobilie muss den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977 entsprechen oder eine Nachrüstung auf diesen Stand erfahren haben.
Der Energieausweis ist ein Bestandteil der Verkaufsunterlagen.
Zu den Dienstleistungen eines Immobilienmaklers gehört unter anderem die Unterstützung bei der Beschaffung der notwendigen Dokumente zur Erstellung eines Energieausweises.
Erbbaurecht
Der Eigentümer erlaubt dem Erbbaurechtsgeber die Errichtung sowie die Nutzung eines Hauses auf seinem Grundstück. In der Regel wird eine regelmäßige Zahlung (Erbbaurechtszins) an den Geber des Erbbaurechts vereinbart. Die errichteten Bauwerke sind erst dann ein Bestandteil des Grundstücks, wenn das Erbbaurecht beendet ist. Das Erbbaurecht ist für 60 Jahre und 99 Jahre bei Wohnungen, welche öffentlich gefördert werden, vorgesehen.
Errichtung des Bauwerkes
Wenn das Vertragsobjekt noch nicht vollständig hergestellt ist, müssen eine möglichst detaillierte Baubeschreibung sowie genaue Pläne, als Bestandteil in den Vertrag einfließen. Entweder direkt im Vertrag aufgeführt oder als Verweis auf eine notarielle Urkunde. Ergänzungen und Abweichungen müssen ebenfalls in den Kaufvertrag aufgenommen werden.
Änderungen bezüglich der Bauausführung sind den Bauträger lediglich insoweit vorbehalten, als diese, unter der Berücksichtigung von den Interessen des Bauträgers, für den Käufer zumutbar sind (§10 Nr. 4 AGBG).
Bauträgerverträge sollten einen definierten Termin zur Fertigstellung, mit der Differenzierung zwischen der bezugsfertigen Herstellung und der vollständigen Fertigstellung enthalten. Das Gesetz sieht bei einer allfälligen Überschreitung des Termins für den Käufer einen Schadensersatz vor. Eine Vertragsstrafe oder eine Entschädigung können mit einer Vereinbarung im Vertrag festgehalten werden.
Ertragswertverfahren
Für die Wertermittlung einer Immobilie existieren drei Vergleichswertverfahren: Ertrags-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Wenn für die Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie ein Ertragswert vorgesehen ist, zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung oder Vermietung, wird das Ertragswertverfahren eingesetzt.
Der Verkehrswert wird über das Ertragswertverfahren ermittelt und ermöglicht, in Abhängigkeit mit dem Preis, eine objektive Betrachtung vom zu erwartenden Erlös. Zu den wichtigsten Faktoren zählen der Liegenschaftszins, die Kosten der Bewirtschaftung sowie der Wert für Roherträge.
Exposé
Das Exposé als Dokument zur Präsentation einer Immobilie der Vermarktung in digitaler Form oder für die Printmedien und beschreibt das Objekt, die Lage sowie die Ausstattung und zeigt sämtliche Merkmale des Objektes wie Fläche, Baujahr, Energieverbrauch und Miete oder Kaufpreis auf. Ergänzt wird die Dokumentation durch Fotos des Objektes sowie dem Lageplan. Das vom Immobilienmakler erstellte Exposé dient mit zielführenden Marketingmaßnahmen einem erfolgreichen Verkauf.
F
Fertigstellung
Die Erfüllung von allen im Vertrag vereinbarten Leistungen ist maßgebend für die komplette Fertigstellung. Die Beseitigung von allfälligen Mängeln gehört ebenfalls dazu.
Finanzierung
Voraussetzung für einen Immobilienkauf ist unter anderem genügend Kapital. Aus dem Eigenkapital können in den wenigsten Fällen alle Aufwendungen finanziert werden, sodass die Finanzierung einer Immobilie über einen unabhängigen Finanzierer oder eine Bank erfolgt.
Bei der Finanzierung einer Immobilie wird zwischen der Finanzierung durch den Kapitalanleger und der Finanzierung des Eigennutzers unterschieden. Zu den Kreditgeber zählen unter anderem Bausparkassen, Hypothekenbanken, Banken und Lebensversicherungen. Diverse Kredite zur Förderung für Eigennutzer und Anleger von Kapital bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), wobei diese mehrheitlich von Eigennutzern beansprucht werden. Nach der Ermittlung des Kreditbedarfs sollte jeweils ein Angebotsvergleich bei unterschiedlichen Kreditgebern in Bezug auf die Beleihungsgrenze, den effektiven Zins sowie der Restschuld erfolgen. Im Anschluss wird der Kreditantrag mit sämtlichen Unterlagen zur Prüfung und Bewilligung des Kredits durch die Bank eingereicht.
Dies sind unter anderem:
- Baubeschreibung
- Bauzeichnung
- Baugenehmigung
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Lageplan
- personalisierte Unterlagen
sowie weiterführende Dokumente.
Finanzierungsvollmacht
Wenn der Bauträger bei der Bestellung der Grundpfandrechte für die Finanzierung nicht persönlich mitwirken will, kann dieser den Käufer zur Abgabe der Erklärungen bevollmächtigen.
Flurstück
Das Flurstück als Teil der Erdoberfläche ist begrenzt, amtlich vermessen und im Grundbuch im Bestandsverzeichnis eingetragen. Beschrieben wird das Grundstück, welches aus mehreren Flurstücken bestehen kann, mit der Grundstücksnummer, Größe, Art der Nutzung und der Gemarkung. Als kleinste Einheit im Kataster kommt das Flurstück bei Fragen des Grenzverlaufs zum Tragen.
Freistellungserklärung
Oft sind die eingegebenen Grundpfandrechte in der Abteilung III höher als der Immobilienkaufpreis. Die Freistellungserklärung von den Gläubigern über die Höhe der eingetragenen Grundpfandrechte, sichern eine lastenfreie Übergabe an den Käufer.
Fruchtgenuss
Die Erklärung findet sind unter Nießbrauch
Fördermittel
Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen werden, unabhängig vom Einkommen, von den Bundesländern vergeben. Nachrangkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind für junge Familien angedacht.
Die alten Bundesländer stellen für energiesparende Maßnahmen Mittel zur Verfügung. Die neuen Bundesländer für die Modernisierungsmaßnahmen.
Höhe und Dauer von der steuerlichen Förderung sind vom Erwerbs- und Fertigstellungszeitpunkt abhängig. Für eine genaue Information bezüglich der Auswirkung auf die Finanzierung mit der neuen Wohneigentumsförderung, empfiehlt sich eine professionelle Beratung.
G
Geldwäschegesetz
Das Gesetz der Geldwäscherei dient zur Verhinderung der Finanzierung von Terrorismus und der Geldwäsche. Immobilienmakler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG unter anderem dazu verpflichtet, bei der Vermittlung von Mietverträgen von einer Kaltmiete mit mehr als 10.000 Euro, bei einem Verkauf oder Kauf einer Immobilie die Identität des Interessenten festzustellen. Die Makler unterliegen bei einem Verdacht auf Geldwäsche der Meldepflicht.
Von natürlichen Personen werden ein gültiges Ausweisdokument mit Namen, Anschrift, Geburtsname und -datum, Nationalität sowie Ausweis- oder Passnummer und Angaben der Behörden benötigt.
Handelt es sich um juristische Personen, werden Firmennamen, Anschrift des Sitzes, Namen, und die Namen von Mitgliedern des gesetzlichen Vertreters oder den Mitgliedern des Vertretungsorgans registriert. Die Angaben werden mittels eines Auszuges aus einem Verzeichnis oder amtlichen Register geprüft. Hinzu kommen die notwendige Ermittlung und Identifikation der wirtschaftlich Berechtigten.
Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum gehören gemäß § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück und Teile, Einrichtungen und Anlagen, welche nicht im Eigentum eines Dritten oder im Sondereigentum stehen. Dazu zählen unter anderem das Fundament, die Fassade, das Dach sowie tragende Wände und Anlagen, wie Haustechnik, Leitungen, Treppen und Heizungskeller.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung regelt den Umgang der Wohnungseigentümer untereinander und ist in der Regel ein Bestandteil der Teilungserklärung.
Gentrifizierung
Gentrifizierung steht seit vielen Jahren für charakteristische Veränderungen in Stadtvierteln. Im Vorfeld steht oft ein leerstehendes Gebäude als Ausgangssituation, welche von kreativen Menschen als Ateliers und preiswerten Wohnungen gleichermaßen genutzt wird. In der Folge verändert sich das Image von ursprünglich unattraktiven Quartieren in Szenequartiere und erlangt damit Aufmerksamkeit, die Wohnungen werden zu begehrlichen Objekten. Die Gentrifizierung findet sich am häufigsten in Vierteln von Innenstädten. Der Fortschritt des Prozesses einer Gentrifizierung hängt stark intervenierenden Faktoren, beispielsweise den Gesetzen in Bezug auf die Miete, ab.
Gewährleistung
Nach VOB beträgt die Frist für Ansprüche zur Gewährleistung bezüglich Baumängel lediglich 2 Jahre, 5 Jahre sind es nach BGB. Aus diesem Grund sollte im Kaufvertrag die BGB-Variante beurkundet werden.
Grundbuch
Das Grundbuch als amtliches und öffentliches Verzeichnis von Grundstücken erfasst sämtliche Verhältnisse im Eigentum sowie mögliche Rechte, welche mit dem Grundstück verbunden und belastet sind. Das Grundbuchamt obliegt der Verwaltung des Amtsgerichts. Im Grundbuch nicht erfasst sind öffentliche Lasten. Diese werden dem Baulastenverzeichnis entnommen und sind, je nach Bundesland, individuell geregelt. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt.
Grundbuchlasten
Wenn immer möglich, sollte ein Grundbuch ohne Eintragung und damit lastenfrei übernommen werden. Allfällige Bedingungen bezüglich einer Wertminderung gehen zulasten des Käufers.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer als Umsatzsatzsteuer beim Handel von Grundstücken richtet sich nach dem Kaufpreis. Diese zählt zu den Nebenkosten bei einem Kauf eines Grundstücks und unterscheidet sich nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % der Bemessungsgrundlage.
Grundpfandrecht
Grundpfandrechte dienen als Sicherheit bei Krediten für eine Immobilie, beispielsweise als Grundschuld oder Hypothek und sind das Recht an einem Grundstück, welches vom Eigentümer unabhängig als dingliche Sicherheit besteht. Die besonderen Rechtsnormen setzen zwingend die dingliche Eintragung und Einigung in das Grundbuch voraus.
Grundriss
Bauplan und Grundriss sind insbesondere für die Objektanalyse eine wichtige Informationsgrundlage. Die Stockwerke eines Gebäudes werden im Grundriss horizontal mittels der Vogelperspektive dargestellt. In der Regel erfolgt der horizontale Schnitt einen Meter über dem Boden, um die neben den tragenden Innen- und Außenwänden „Details“ wie Fenster sichtbar zu machen. Der Grundriss kann auch auf die Lage und die Größe der Räume in einem Gebäude verweisen, weil der Grundriss als Begriff nicht nur für die gezeichnete Darstellung von räumlichen Gegebenheiten verwendet wird. Wenn der Grundriss für ein Gebäude fehlt, insbesondere bei älteren Objekten, besteht die Möglichkeit, diesen beim Bauordnungsamt anzufordern. Der Grundriss sollte bei einer Besichtigung des Objektes mit den effektiven Gegebenheiten quer geprüft werden.
Grundschuld
Im Gegensatz zu der Hypothek ist die dingliche Sicherheit in Bezug auf eine Forderung, welche für das Grundstück haftet, unabhängig vom Bestehen der zugrunde liegenden Forderung.
Grundschuldeintragungen
Möglicherweise können eingetragene Grundschulden übernommen werden. Unproblematisch ist die Übernahme von brieflosen Grundschulden. Eventuell ist eine Grundschuld bereits zu Gunsten des ausgewählten Kreditinstituts eingetragen. Damit werden die Gebühren für den Notar zur Eintragung sowie die Gebühren für die Löschung gespart.
Gutachten
Ein Gutachten wird von einem kostenpflichtigen Sachverständigen erstellt und kommt in der Regel bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Familien- oder Eheangelegenheiten, Enteignung oder Zwangsversteigerung zum Tragen. Der Wert der Immobilie wird vom Gutachter nach dem Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren ermittelt.
H
Hauptvertrag
Bei einem Hauptvertrag kann es sich sowohl um einen Miet- als auch um einen Kaufvertrag handeln. Unter der Voraussetzung, dass ein wirksamer Maklervertrag besteht, entsteht durch den Vertragsabschluss für den Makler der Anspruch auf Provision (Courtage). Der Anspruch auf Provision setzt einen definitiven und rechtswirksamen abgeschlossenen Vertrag voraus, ist jedoch unabhängig vom Eintrag des Käufers als Eigentümer im Grundbuch.
Hausgeld
Ein Eigentümer muss an die Eigentümergemeinschaft Hausgeld in Form einer monatlichen Vorauszahlung leisten. Mit dieser Vorauszahlung werden gemäß § 16 WEG die Kosten des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise Betriebskosten sowie die Verwaltungskosten und Kosten zur Instandsetzung und -haltung sowie die Kosten der Verwaltung getragen.
Das Hausgeld, welches sich aus dem Wirtschaftsplan ergibt, muss, unabhängig davon, ob die Wohnung leer steht oder bewohnt ist, vom Eigentümer bezahlt werden. Ein Anteil am Miteigentum dient als Verteilschlüssel. In der Erklärung zur Teilung können weiterführende Verteilungsschlüssel festgelegt sein.
Das Hausgeld ist nicht mit dem Wohngeld zu verwechseln, bei welchem es sich um eine Sozialleistung von Staat handelt, welches durch das Wohngeldgesetz geregelt ist.
Haustechnik
Zu der Haustechnik zählen elektrische, heizungstechnische sowie sanitäre Anlagen.
Hypothek
Bei der Vergabe eines Darlehens dient die Hypothek als Pfand (Sicherung) für die Bank bei der Darlehensvergabe. Im Gegenzug zum Erhalt des Darlehens werden die Rechte an der Immobilie dem Geber eines Darlehens (Gläubiger) abgetreten. Der Eintrag im Grundbuch sichert die Bank gegen Zahlungsausfälle ab. Damit kann die Bank die Immobilie bei einem Zahlungsverzug in die Zwangsversteigerung geben. Nach der vollständigen Tilgung des Darlehens ist der Eigentümer berechtigt, die Löschung der eingetragenen Hypothek zu beantragen.
I
Ideelle Grundstücksteilung
Die Teilung eines Grundstücks erfolgt entweder durch die ideelle oder reale Grundstücksteilung. Sind mehrere Personen als Eigentümer am gleichen Grundstück beteiligt, verfügen sie gleichermaßen über das Miteigentum.
Im Gegensatz zum Alleineigentum steht das Eigentum von zwei oder mehreren Personen zu und ist das Eigentum zu den ideellen Bruchteilen. Jeder Miteigentümer kann bei der ideellen Grundstücksteilung an einem Grundstück frei über den ideellen Anteil verfügen. Beim Eigentumsrecht handelt es sich um einen rechnerischen ideellen Anteil.
Dem Lageplan, welcher Auskunft über das Eigentum der Gemeinschaft und die Lage von den Sondernutzungsrechten gibt, wird nach dem Gesetz des Wohneigentums bei der ideellen Teilung eine besondere Bedeutung zugemessen.
Immobilie
In der Sprache von Recht und Wirtschaft versteht sich die Immobilie als ein unbewegliches Sachgut, welches der Bank als Sicherung für den gesprochenen Kredit dient, da Immobilien als besonders wertbeständige und langfristige Geldanlage gelten. Dabei wird, je nach Art der Nutzung, zwischen Wohn-, Gewerbe-, Industrie und Sonderimmobilien unterschieden. Im Wesentlichen unterscheidet sich die Immobilie von anderen Wirtschaftsgütern durch folgende Merkmale:
- Begrenzte Substituierbarkeit
- Höhe der Investitionskosten
- Heterogenität
- Immobilität
- Länge des Lebenszyklus
Immobilienbewertung
Für die Bewertung einer Immobilie gibt es verschiedene Gründe. Meistens ist die Frage nach dem Immobilienwert mit einer bestimmten Gegebenheit verbunden und zweckorientiert. Für die Bewertung werden verschiedene Werte ermittelt. Die Ermittlung des Marktwertes erfolgt beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie durch einen Immobilienmakler kostenfrei. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, beispielsweise Zwangsversteigerungen, Enteignungen oder Familien- und Eheangelegenheit kommt es oft zu einem Gutachten, erstellt durch einen kostenpflichtigen Sachverständigen.
Des Weiteren wird die Bewertung einer Immobilie auch zum Zweck einer Berechnung der Rendite, Besteuerung oder Bilanzierung durchgeführt. Im Kreditwesen wird der Beleihungswert und im Versicherungswesen der Versicherungswert ermittelt.
Indexmiete
Die Indexmiete als variable Miete ist in § 557b BGB geregelt und richtet sich nach dem ermittelten Preisindex für die Erhaltung der Lebenskosten von allen privaten Haushalten, welcher durch das statistische Bundesamt ermittelt wird.
Steigende Preise bedeuten gleichzeitig steigende Indexmieten. Mietern und Vermietern ist es freigestellt, mit der Vereinbarung einer Indexmiete im Mietvertrag eine jährliche Erhöhung der Miete zu einem vordefinierten Zeitpunkt festzulegen. Im Nachgang kann keine Mieterhöhung auf der Basis der ortsüblichen Vergleichsmieten gemäß § 558 BGB mehr erfolgen. Ebenfalls können die Kosten bei einer Modernisierung nicht auf den Mieter abgewälzt werden, wenn eine Indexmiete zugrunde liegt, es sei denn, diese sind gesetzlich vorgeschrieben und aus Umständen notwendig, welche nicht durch den Vermieter zu vertreten sind.
Innenprovision
Bei der Provision handelt es sich um den prozentualen Anteil des Verkaufspreises, welcher an den Makler zu zahlen ist. Die Provision wird nur vom Verkäufer als Innenprovision, dem Käufer als Außenprovision oder anteilig von beiden Parteien gezahlt. Je nach Bundesland ist die Höhe der Provision unterschiedlich und liegt; inklusive der Mehrwertsteuer, zwischen 3,57 % bis 7,14 %, welche sich aufgrund der befristeten Senkung der Mehrwertsteuer bis zum 31.12.2020 auf 3,48 % bis 6,96 % reduziert. Am 23. Dezember 2020 tritt das neue Gesetz, welches am 23. Juni 2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wurde, über die Verteilung der Kosten von Maklern bei der Vermittlung von Verträgen für Einfamilienhäuser und Wohnungen in Kraft. Wenn der Makler für beide Seiten tätig ist, zahlen beide Parteien die gleiche Höhe an Provision. Bei der Tätigkeit für eine Partei ist diese gegenüber dem Makler allein für die Courtage verantwortlich, hat jedoch die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Erstattung durch die andere Partei, welche 50 % nicht überschreiten darf.
Instandhaltung / Instandhaltungsrücklage / Instandhaltungsrückstellung
Dabei handelt es sich um Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für umfangreichere Reparaturen, beispielsweise Aufzüge, Fassaden, Dächer und Heizungen sowie zur Instandhaltung der Immobilie. Die Rücklagen schützen den Eigentümer vor unvorhergesehenen Ausgaben und damit ungeplante Reparaturen. Nach § 21 WEG hat jeder Eigentümer das Recht auf die Ansparung einer angemessenen Rücklage zur Instandhaltung. Instandhaltungsrücklagen werden im Wirtschaftsplan bei der Versammlung von den Eigentümern beschlossen und sind von den Miteigentümern anteilig zu tragen. Die Berechnung erfolgt in der Regel nach Quadratmetern sprich der Größe der Immobilie. Die Frage nach der angemessenen Summe richtet sich unter anderem nach dem Alter, Zustand, Größe, Lage sowie der Ausstattung.
Isolierung
Isoliert werden Strom und Wasser, nicht zu verwechseln mit der Schall- und Wärmedämmung, welche beide oft auch als Isolierung bezeichnet werden.
J
Jahresheizwärmebedarf
Der theoretische jährliche Heizwärmebedarf wird durch die Berechnungen des Wärmeschutzes (k-Werte) ermittelt, wobei es sich lediglich um eine Berechnungsmöglichkeit handelt, welche nicht zwingend dem effektiven Bedarf, welcher von den individuellen Bedürfnissen der Nutzer, zum Beispiel der Lüftungsart oder den Raumtemperaturen, entsprechen muss.
K
Kappungsgrenze (Mietpreiserhöhung)
Bei der Erhöhung der Miete muss der Vermieter einerseits die Kappungsgrenze und andererseits die ortsübliche Vergleichsmiete beachten. Die Kappungsgrenze dient dazu, dass die Miete durch den Vermieter in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 % gegenüber vor der Erhöhung der Miete bestehenden Nettokaltmiete erhöht werden darf, und zwar auch dann, wenn die ortsübliche Miete im Vergleich nicht erreicht ist. Für die Erhöhung der Miete in Regionen, in welchen die Versorgung mit Wohnraum gefährdet ist, gilt eine Grenze von 15 %. Der Prozentsatz ist durch die Länder festgelegt.
Wird eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder einer Indexmiete gemäß § 557b BGB vereinbart, kommen weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch die Kappungsgrenze zur Anwendung. Diese ist für die Erhöhung der Miete nach einer Modernisierung an gesonderte Bestimmungen geknüpft. Die Mieten dürfen nach einer Modernisierung während einem Zeitraum von 6 Jahren pro Quadratmeter nicht mehr als um 3 Euro steigen und pro Quadratmeter bei einer Miete von 7 Euro lediglich um 2 Euro. Seit Anfang des Jahres 2019 können von den Kosten der Modernisierung, unter Beachtung der Kappungsgrenze, noch 8 % auf die Miete aufgeschlagen werden. Der Prozentsatz lag vorher bei 11 %.
Kataster
Das Verzeichnis von allen Grundstücken wird durch die Katasterämter geführt.
Katasterunterlagen
Wenn es um die Planung und Durchführung von einem Bauvorhaben geht, sind die Katasterunterlagen unumgänglich und müssen bei einer Finanzierung dem Geldgeber vorgelegt werden. Die Dokumentation umfasst die Liegenschaftskarte, amtlich beglaubigte Lagepläne sowie Informationen zur Einhaltung der Bestimmungen bezüglich der Grenzen. Auskunft über ein Grundstück kann gegen eine Gebühr beim Katasteramt eingeholt werden.
Kaution
Eine Kaution muss beim Abschluss eines Mietvertrages vom Mieter hinterlegt werden und dient dem Vermieter als Sicherheit bei ausbleibenden Zahlungen der Miete oder allfälligen Beschädigungen am Mietobjekt.
Klinker
Die Ziegel sind mit einer sehr hohen Temperatur gebrannt und eignen sich, aufgrund der Beständigkeit und Sicherheit gegen Frost, insbesondere als Verblendung bei zweischaligen Mauerwerken.
Kreditbedarf
Der Bedarf für einen Kredit sollte sorgfältig ermittelt werden. Zu tief angesetzten Kaufneben- oder Baukosten können in der Folge die Finanzierung gefährden. Teuer kann im Gegenzug auch ein zu hoch angesetztes Darlehen kommen. Wird ein Teil des Darlehens nicht abgenommen, verlangt die Bank eine Entschädigung für die Nichtabnahme.
Kündigungsfrist
Für die Kündigung eines Mietverhältnisses gilt die vereinbarte Frist im Mietvertrag. Bei einer fehlenden Vereinbarung in Bezug auf die Frist kommen für eine ordentliche Kündigung folgende Fristen zum Tragen:
Bei der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter muss nach § 753c BGB die Kündigungsfrist von drei Monaten, eingehalten werden, und die Kündigung am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgen. Diese Kündigung ist nicht von der Dauer eines Mietverhältnisses abhängig.
Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter gelten die Fristen nach der Dauer des Mietverhältnisses wie folgt:
- bis zu fünf Jahren: drei Monate
- ab fünf bis acht Jahren: sechs Monate
- ab acht Jahren: neun Monate
Der Vermieter muss eine allfällige Kündigung begründen, beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf. Die Kündigung, in welcher eindeutig ersichtlich sein muss, für welches Mietobjekt die Kündigung zu gelten hat, muss in schriftlicher Form erfolgen. Zudem muss das Mietkonto ausgeglichen sein und alle Mieterinnen und Mieter als Vertragsnehmer unterschrieben haben. Ein Mietvertrag kann auch fristlos beziehungsweise außerordentlich gekündigt werden (Außerordentliche Kündigung).
L
Landesbauordnung (LBO)
Die Landesbauordnung dient zur Regelung von bautechnischen Faktoren und bestimmt die Notwendigkeit einer Baugenehmigung. Das Recht der Bauordnung obliegt den Bundesländern. Die Landesbauordnung regelt, was bei einem Bau technisch zu beachten und wann eine Baugenehmigung erforderlich ist, sowie die Zuständigkeit der Beistellung für die Bauvorlagen. In der Regel sind dies Ingenieure und Architekten. Das Recht der Bauordnung liegt bei den Bundesländern.
Lichte Höhe
Als lichte Höhe wird die Höhe zwischen der Oberkante des Fußbodens sowie der Unterkante der Fertigdecke innerhalb eines Raumes bezeichnet.
Liegenschaftsbuch
Das Buch weist sämtliche Grundstücke des Gemeindebezirks mittels Bestandsblätter, nach Eigentümer sortiert, auf.
Liegenschaftskarte (Flurkarte)
Die amtliche Flurkarte ist Teil der Dokumentation der Katasterunterlagen. Diese kann gebührenpflichtig beim Katasteramt angefordert werden und muss dem Finanzierer bereits bei der Planungsphase vorgelegt werden.
Inhalt einer Flurkarte:
- Flur, Orts- und Straßennamen
- Nummern und Grenzen Flurstücke
- Gemarkung und Gemeindegrenzen (Verwaltungsgrenzen)
- Haus- und Gebäudenummern
- Art der Nutzung des Bodens
- weiterführende Informationen der Topografie
Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins bildet das zukünftige Risiko von Zahlungen ab, beispielsweise von Mieten. Während ein tieferer Zins für die Investition ein tiefes Risiko darstellt, bedeuten hohe Liegenschaftszinsen für Investoren ein hohes Risiko. Der Zinssatz einer Liegenschaft findet sich in den Kaufpreissammlungen und wird durch den Gutachterausschuss ermittelt. Mit den Zinssätzen einer Liegenschaft werden Grundstücke mit einem marktüblichen Durchschnitt verzinst. Diese basieren auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen sowie den Reinerträgen für gleich genutzte und bebaute Grundstücke. Berücksichtigt wird die Restnutzungsdauer auf Basis des Ertragswertverfahrens gemäß § 14 Abs. 3 ImmoWertV.
Loft
Loft Wohnungen als Phänomen der Gentrifizierung sind sehr gefragt und haben ihren Preis. Ein klassisches Loft, zu Deutsch Dachboden oder Speicher, besteht aus maximal zwei Räumen, aufgeteilt auf eine oder zwei Etagen und ist umgeben von großen Fenstern, Beton, Steinen und Ziegeln. Künstler und andere kreative Menschen haben in New York und London in stillgelegten Fabrikgebäuden und Lagerhallen in den 40er-Jahren die Möglichkeit zum Wohnen genutzt, ohne die Räume im großen Stil zu verändern. Zu den besonderen Merkmalen einer Loftwohnung zählen unter anderem die Höhe der Räume, welche sich gegenüber konventionellen Wohnungen deutlich unterscheidet, sowie einer großen und offenen Wohnfläche. In der Neuzeit basieren Loft Wohnungen nicht mehr auf Improvisation, sondern auf Modernisierung und Renovierung. Neubauwohnungen welche als Loft angeboten werden, haben mit dem Ursprungsgedanken nicht allzu viel gemeinsam und bieten allenfalls noch vergleichbare Elemente wie unverputztes Mauerwerk und offene Räume, sind jedoch immer noch genauso speziell und attraktiv.
Löschungsbewilligung
Eine Bewilligung zur Löschung findet dann Anwendung, wenn der Kredit durch den Eigentümer vollständig getilgt ist. Der Antrag auf die Löschung setzt eine notarielle Beglaubigung voraus.
M
Maisonette
Diese Art von Wohnung ist auf zwei Etagen innerhalb eines mehrgeschossigen Gebäudes aufgeteilt und findet sich oft in Dachwohnungen.
Makler
Der Immobilienmakler agiert als Verhandlungspartner zwischen Verkäufer, Käufer, Vermieter sowie Mieter und erbringt während der gesamten Vermarktung einer Immobilie oder eines Grundstücks die entsprechenden Dienstleistungen. Er vermittelt die Vermietung oder den Verkauf von Wohnraum für gewerbliche und private Eigentümer, verkauft Neubauten für Projektentwickler und beschafft für Investoren unbebaute Grundstücke.
Der korrekte Marktwert ermittelt der Immobilienmakler aufgrund seiner Kenntnisse und Erfahrungen in Verbindung mit der Preisentwicklung sowie der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und der Entwicklung einer Strategie zum bestmöglichen Verkauf einer Immobilie.
Makler und Bauträgerverordnung (MaBV)
Die Makler und Bauträgerverordnung (MABV) bildet die gesetzliche Grundlage der Tätigkeit eines Maklers sowie der Bauträgerverordnung und kommt dann zum Tragen, wenn eine Geschäftsbeziehung zwischen dem Makler und einem Auftraggeber zustande kommt. Dieser unterliegt der Bauträgerverordnung nach § 1 MaBV, vorausgesetzt, es ist eine Zulassung nach § 34c GewO für die Tätigkeit vorhanden.
Maklervertrag
Der Maklervertrag als privatrechtliche Vereinbarung verpflichtet den Auftraggeber bei erfolgreichem Abschluss zur Zahlung einer Provision an den Makler. Bei den unterschiedlichen Formen eines Maklervertrages wird in der Praxis zwischen dem Alleinauftrag und dem gesetzlichen Maklerauftrag unterschieden.
Marktwert
Im Gegensatz zum Verkehrswert gibt es für den Marktwert, welcher durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird, keine einheitliche Definierung. Die Definition des deutschen Verkehrswertes stimmt weitestgehend mit dem europäischen Marktwert vom Europäischen Rat überein. Unter dem Marktwert versteht sich der Preis, welcher zum Bewertungszeitpunkt aufgrund eines privatrechtlichen Vertrags über Grundstücke oder Bauten zwischen einem Verkäufer sowie einem Käufer ohne gebundene persönliche Beziehung als Voraussetzung, dass die Immobilie oder das Grundstück am Markt offen angeboten werden. Des Weiteren muss gemäß der Richtlinie 78/660 EWG, Art. 42a, b, c eine angemessene Verhandlungszeit gewährt werden.
Mietkauf
Diese Art zum Erwerb einer Immobilie ist eine Alternative zu der klassischen Immobilienfinanzierung, nach dem Motto, zuerst mieten und dann kaufen. Bei einem Mietkauf wird bei der Unterzeichnung des Vertrages festgehalten, dass der Gegenstand der Miete nach einer vordefinierten Frist käuflich erworben werden kann. Der Kaufpreis ist im Mietkaufvertrag verbindlich festgelegt; welcher aus dem Mietvertrag sowie dem Vertrag über den Erwerb besteht. Beide Verträge müssen notariell beglaubigt werden. Der Mietkauf sieht eine Anzahlung durch den Mieter bis 20 % des Kaufpreises vor und entspricht dem Eigenkapital einer klassischen Finanzierung von Immobilien.
Die Immobilie wird in Raten bezahlt, welche in der Regel höher ausfallen als die üblichen Mieten, Bausparkassen, Banken oder andere Kreditgeber sind bei einem Mietkauf nicht beteiligt. Eine allfällige Restschuld kann nach Ablauf der Frist, beispielsweise mit der Möglichkeit eines Darlehens, abgegolten werden.
Mietpreisbremse
Das Gesetz dient zur Dämpfung des Anstiegs von Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten. Die Mietpreisbremse dient zum Schutz der Mieter bezüglich überhöhten Mietens bei einer Neuvermietung. Die Mieten dürfen bei einer Neuvermietung lediglich 10 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Davon ausgenommen sind Wohnungen, welche umfassend saniert oder neu gebaut wurden, die erstmalige Nutzung, die Vermietung nach dem Jahr 2014 oder eine vorangegangene Miete, welche bereits mehr als die zulässige Miete beträgt. In Deutschland gilt die Mietpreisbremse lediglich in den Gebieten, welche ein knappes Angebot an Wohnungen aufweisen, was wiederum vom jeweiligen Bundesamt bestimmt wird. Für Vermieter besteht die Verpflichtung, Mieterinnen und Mieter unaufgefordert vor dem Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages über die Umstände einer allfälligen Ausnahme der Mietpreisbremse zu informieren.
Falls sich der Vermieter auf die Ausnahme von einer Vormiete beruft, muss diese der Höhe nach mitgeteilt werden. Wenn Vermieter dieser Pflicht zur Information nicht nachkommen, besteht nach der Auskunft eine Wartezeit von zwei Jahre auf die Ausnahme zur Berufung. Bis dahin kann der Mieter den zu viel bezahlten Mietbetrag zurückverlangen und muss lediglich die Miete in der Höhe von der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % bezahlen.
Mietspiegel
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die Miete der Stadt oder Gemeinde und dient als Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558 BGB). Die ortsüblichen Vergleichsmieten werden mit den Durchschnittsmieten in der entsprechenden Agglomeration bezüglich Lage, Bauweise, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung der letzten vier Jahre verglichen. Gesetzlich ist die Erstellung eines Mietspiegels gemäß § 558c BGB nicht vorgeschrieben, sodass nicht jede Gemeinde über eine ortsübliche Vergleichsmiete verfügt. Unterschieden wird zwischen dem einfachen und qualifizierten Mietspiegel. Wenn ein Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Interessenvertretern oder der Gemeinde anerkannt wurde, handelt es sich um die qualifizierte Form. Nach vier Jahren ist die Neuerstellung eines qualifizierten Mietspiegels zwingend.
Dem Vermieter dient der Mietspiegel als Grundlage zur Erhöhung der Miete respektive der Anpassung an die ortsüblichen Vergleichsmieten. Der Mieter hat damit die Möglichkeit, die Angemessenheit der Miete zu prüfen.
Miteigentumsanteile (MEA)
Beim MEA handelt es sich um den rechnerischen Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums bei einer Eigentümergemeinschaft von Wohnungen. Zum Eigentum der Gemeinschaft gehören unter anderem das Treppenhaus, das Dach und die Fassade sowie alle Einrichtungen und Anlagen in einem Gebäude, welche nicht zum Sondereigentum des Eigentümers zählen. Der Anteil am Mieteigentum sagt aus, welcher Anteil den Wohnungseigentümern gehört. Als Basis zur Ermittlung der Kosten beim Eigentum in der Gemeinschaft dient der Anteil am Mieteigentum. Der Anteil am Miteigentum wird als Grundlage zur Ermittlung der Kosten des Eigentums einer Gemeinschaft herangezogen und zeigt den Anteil auf, zu welchem der Eigentümer an den Kosten für die Maßnahmen zur Instandhaltung und Sanierung verpflichtet ist. Die zu tragenden Kosten durch die einzelnen Eigentümer finden sich in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung). Die Beschlüsse dürfen nur dann getroffen werden, wenn 50 % der Anteile am Mieteigentum durch die Eigentümer vertreten sind, weil der Anteil an Mieteigentum bei den Versammlungen der Eigentümer relevant ist.
Modernisierung
Bleiben die Baukonstruktionen weitestgehend erhalten, handelt es sich um eine Modernisierung. Die Wertsteigerung wird durch Verbesserungen der Ausstattungsstandards sowie der Erfüllung von erhöhten Anforderungen des Bautenschutzes erreicht.
N
Nebenkosten
Kaufnebenkosten finden sich bei Immobiliengeschäften an verschiedenen Punkten. Die Erwerbsnebenkosten beinhalten die Courtage für den Maler, die Kosten für den Notar sowie die Grunderwerbsteuer. Nebenkosten fallen auch bei der Belastung von der Grundschuld an, welche sich, zusätzlich zum Nominalbetrag, auf die Darlehenszinsen und allfällige Nebenkosten, beispielsweise die Kosten des Verfahrens bei einer Zwangsversteigerung, erstrecken.
Bei einem Neubau generieren sich Baunebenkosten für Ingenieure, Architekten und das Projektmanagement. Die Nebenkosten bei der Miete von einer Immobilie fallen unter den Begriff Betriebskosten.
Nießbrauch
Der Nießbrauch ermöglicht die Nutzung einer fremden Sache ohne Einschränkung unter Schonung der Substanz und ist ein höchstpersönliches, unveräußerliches und absolutes Recht, welches nicht vererbt werden kann.
Die rechtliche Herrschaft des Nießbrauches ist aufgeteilt in den wirtschaftlichen Eigentümer sowie den Eigentümer über bloßes Eigentum. Der Nießbraucher hat, im Gegensatz zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und zu der Grunddienstbarkeit, das Recht auf Nutzung, inklusive der Fruchtziehung, zum Beispiel von Sachfrüchten wie Stein oder Ernte und Forderung der Miete als Rechtsfrüchte.
Die rechtliche Herrschaft ist in Eigentümer (bloßes Eigentum) und Nießbraucher (wirtschaftlicher Eigentümer) aufgeteilt. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit und zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hat der Nießbraucher das Recht auf Nutzung, einschließlich der Fruchtziehung, beispielsweise Rechtsfrüchte als Mietforderungen und Sachfrüchte wie Stein oder Ernte.
Niedrigenergiehaus
Mit dieser Bauart werden die durch die Wärmeschutzverordnung vorgeschriebenen Höchstwerte des jährlichen Heizwärmebedarfs um mindestens 25 Prozent unterschritten und mit einem Zuschuss nach dem Gesetz der Eigenheimzulage mit 400 Euro belohnt.
Nominalzins
Dabei handelt es sich um den Zinssatz, mit welchem die Nominalschuld verzinst wird und ist nicht mit dem Effektivzins zu verwechseln, bei welchem zusätzliche Kreditkosten berücksichtigt werden und deshalb immer höher ist als der Nominalzin.
Notar
Der Notar ist für die Beurkundungen von Rechtsgeschäften zuständig und beurkundet bei Immobiliengeschäften Grunddienstbarkeiten, Kaufverträge (notarieller Kaufvertrag) sowie Grundpfandrechte. Bei ausbleibender Zahlung des Kaufpreises können Verkäufer, ohne den Käufer vorgängig zu verklagen, Anspruch mit der Unterstützung eines Gerichtsvollziehers durchsetzen.
Weitere Bereiche, welche durch den Notar beurkundet werden:
- Erbrecht (Testamente)
- Eheverträge
- Familienrecht (Vollmachten zur Vorsorge)
Ebenfalls durch den Notar ausgestellt werden Beglaubigungen (Tatsachenfeststellungen), beispielsweise eine Unterschrift bei Verträgen. Die Beglaubigungen bestätigen die Echtheit von Unterschriften und Dokumenten. Bei der Beglaubigung einer Unterschrift ist die Richtigkeit des Inhaltes nicht eingeschlossen. Der Notar untersteht der Verpflichtung zur Aufklärung in Bezug auf den Inhalt eines Vertrags und den Folgen sowie der Belehrung beider Parteien, jedoch nicht bei einer Beglaubigung. Zudem unterliegen Notare der Verschwiegenheitspflicht.
Notaranderkonto
Das Notaranderkonto ist ein spezielles Treuhandkonto, welches kostenpflichtig als Hinterlegungsort des Kaufpreises von Transaktionen bei Immobilien eröffnet wird. Diese Art von Konto kommt in der Praxis selten zum Tragen. Der Kaufpreis einer Immobilie wird in Einzelfällen über den Treuhänder (Notar) bezahlt. Der vorleistungspflichtige Käufer überweist den Kaufpreis dem Treuhänder. Unter welchen Voraussetzungen eine Auszahlung an den künftigen Eigentümer zustande kommt, beispielsweise nach der Übergabe der Immobilie, wird im notariellen Kaufvertrag geregelt.
O
Objektanalyse
Die Objektanalyse für die Bewertung einer Immobilie dient hauptsächlich für Ermittlung des Marktwertes sowie zur Findung der richtigen Zielgruppe.
Optionskauf
Im Vergleich zum Mietkauf sind die Mieter nicht zu einem Kauf verpflichtet, haben jedoch die Option, den gemieteten Gegenstand zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Die Entscheidung zum Kauf liegt beim Mieter, zugunsten des Mieters lässt der Verkäufer das Optionsrecht im Grundbuch vermerken.
Optionstarif
Der Optionstarif ist für Kunden, welche sich nicht schlüssig sind, wann sie zu bauen beginnen. Bei Options- oder Wahltarifen kann auch nach dem Abschluss des Vertrags zwischen einem höheren Sparzins oder einem preisgünstigen Baudarlehen entschieden werden. Die Tatsache, dass die Tarife oft teurer sind, sowie die undurchschaubare Vielfalt an Tarifen, ist als Nachteil zu sehen.
P
Pacht
Mit einer Pacht wird dem Pächter beispielsweise einen Gastronomie- oder Landwirtschaftsbetrieb während einem vordefinierten Zeitraum gegen Zahlung überlassen. Die Fruchtziehung (wirtschaftliche Nutzung) mit dem Ertrag verbleibt beim Pächter. Im Unterschied zur Pacht wird bei der Miete lediglich der Gebrauch überlassen ohne die Möglichkeit zur wirtschaftlichen Nutzung. Der vereinbarte Mietzins wird als Pachtzins bezeichnet.
Penthouse
Ein Penthouse befindet sich im obersten Stock eines mehrstöckigen Gebäudes und verfügt oft über einen Dachgarten oder eine Terrasse. In der Regel verfügt die Wohneinheit über die meisten Quadratmeter.
Provision (Courtage)
Im Vertrag mit dem Makler verpflichtet sich der Auftraggeber beim Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags zur Zahlung einer Provision. Die Voraussetzung auf den Anspruch einer Provision ist mit § 652 BGB geregelt:
- Maklervertrag
- Tätigwerden des Maklers
- Kausalität (Zusammenhang der Ursachen)
- Abschluss eines Kaufvertrages
In der Praxis ist derzeit noch unterschiedlich geregelt, wer die Provision entrichtet. Der Verkäufer trägt die Innenprovision und der Käufer die Außenprovision, die Kombination der beiden Provisionen ist in einigen Bundesländern Standard und wird zwischen dem Eigentümer und Käufer geteilt.
Die Provision ist regional unterschiedlich geregelt. Im Normalfall liegt die Höhe inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer zwischen 3,57 % bis 7,14 % des definitiven Kaufpreises. Aufgrund der befristeten Mehrwertsteuersenkung bis 31.12.2020 reduziert sich der Prozentsatz auf 3,48 % bis 6,96 %.
Mit dem am 23. Juni 2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlichen neuen Gesetzes wird sich die Handhabung in Bezug auf die Verteilung der Kosten für den Makler bei einer Vermittlung von Kaufverträgen für Einfamilienhäuser und Wohnungen ändern. Das Gesetz tritt am 23. Dezember 2020 mit folgenden Änderungen in Kraft:
Im Regelfall schließt der Makler mit beiden Seiten einen Maklervertrag ab und ist damit für beide Seiten tätig. Beide Parteien zahlen nach dem Inkrafttreten des Gesetzes die gleiche Höhe an Provision. Ist ein Makler für eine Person tätig, so ist diese allein provisionspflichtig, kann jedoch mit der anderen Partei eine Erstattung, welche 50 % der Provision nicht überschreiten darf, vereinbaren. Der Kunde des Maklers ist in diesem Fall mindestens hälftig zur Zahlung der Courtage pflichtig.
Die Provision liegt bei der Vermietung bei maximal zwei Nettokaltmieten. Hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer. Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip, die Provision wird von der Partei gezahlt, welche den Makler beauftragt hat.
Putz
Die Putzarbeiten unterscheiden sich in Innen- und Außenputzarbeiten. Die Beschichtung dient als Schutz der Innen- und Außenwände.
Q
Qualifizierter Alleinauftrag
Bei einem qualifizierten oder erweiterten Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber zur Zahlung der Provision auch, wenn der Abschluss eines Vertrags ohne Unterstützung des Maklers zustande gekommen ist. Während einem bestimmten Zeitraum ist es dem Eigentümer untersagt, die Immobilie über einen anderen Immobilienmakler oder auf privater Basis zu verkaufen. Interessenten werden vom Eigentümer an den Makler verwiesen, welcher im Gegenzug seine Tätigkeit nicht vor Beendigung der vertraglich vereinbarten Laufzeit aufgeben darf.
R
Rangfolge
Sämtliche Anträge für den Eintrag im Grundbuch werden nach dem Prinzip der Priorität im Grundbuchamt bearbeitet. Die Reihenfolge ergibt sich aus dem Zeitpunkt der Eintragung und bestimmt die Rangfolge der Gläubiger bei einer allfälligen Zwangsversteigerung.
Reale Grundstückseinteilung
Für die Teilung eines Grundstückes besteht die Möglichkeit der realen oder ideellen Grundstücksteilung. Bei Real- oder Grundstücksteilungen wird das Miteigentum von mehreren Personen nach der Fläche geteilt. Durch die Teilung ergeben sich zwei neue Grundstücke mit je einem eigenen Blatt im Grundbuch. Indem der einzelne Miteigentümer sein Recht am Miteigentum aufgibt, erhält er das alleinige Eigentum an der neuen Teilfläche. Die neuen Grenzen des Grundstücks werden durch öffentliche Vermessungsingenieure vermessen.
Regenwassernutzung
Durch die Nutzung von Regenwasser und gebrauchtem Wasser aus der Waschküche, dem Badezimmer und der Küche, für die Bewässerung des Gartens oder der Toilettenspülung, lässt sich die jährliche Abwassermenge um bis zu 70% reduzieren.
Rendite
Die Rendite als Kennzahl zeigt auf, wie sich die Investition über den Zeitraum entwickelt hat. Die Ertragskraft einer Kapitalanlage wird als tägliche Verzinsung des Kapitals gemessen. Eine Rendite ist das prozentuale Verhältnis des ausgezahlten Kapitals (Gewinn) zum eingesetzten Kapital während einem bestimmten Zeitraum. Anders formuliert ist die Nettorendite der reale Kapitalzuwachs unter Berücksichtigung der Inflation und Steuern.
Rentenhäuser
Die Erklärung findet sind unter Zinshäuser.
Reservierungsvereinbarung
Der Makler kann lediglich bei einem Alleinauftrag garantieren, dass der Hauptvertrag ausschließlich durch ihn und nicht durch den Kunden oder einen anderen Makler zustande kommt, sodass eine Reservierungsvereinbarung nur bei einem Alleinauftrag eine Rolle spielt. Durch die Vereinbarung für eine Reservierung ist der Makler gegenüber dem Interessenten verpflichtet, das Objekt in einem festgelegten Zeitrahmen keinem weiteren Interessenten anbieten.
Restschuld
Die Restschuld ist der Stand der Schulden des Besitzers am Ende einer vereinbarten Zinsbindungsfrist oder zu einem vordefinierten Zeitpunkt. Ein Kredit mit der geringsten Restschuld ist bei identischer Höhe des Darlehens, identischen Raten, sowie identischer Frist der Festschreibung am günstigsten.
S
Sachwertverfahren
Bei der Ermittlung des Wertes einer Immobilie kommen drei Standardverfahren zum Tragen:
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
Bei der Ermittlung des Sachwertes wird der Wert der Substanz unter Einbezug eines objektbezogenen Baukostenansatzes ermittelt. Das Verfahren ist insbesondere zur Bewertung bei Immobilien von Ein- und Zweifamilienhäusern zur Eigennutzung geeignet. Der Zeitwert einer baulichen Anlage sowie der Bodenwert eines unbebauten Grundstücks ergeben die Summe des Sachwerts, welcher in der Folge, angepasst mittels Sachwertfaktor an die reale Situation am Markt, den Verkehrswert aufzeigt und gesondert ermittelt wird.
Sachverständiger
In Deutschland ist der Begriff nicht offiziell geschützt. Durch die Kammer von Architekten und Ingenieuren sowie den Industrie- und Handelskammern wird in der Wertermittlung von Immobilien der Titel von einem vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken vergeben.
Schätzgebühren
Grundsätzlich sollte ein Kreditinstitut gewählt werden, welches keine Kosten für die Wertermittlung verlangt. Von Wertschätzungsgebühren für ein internes Beleihungsgutachten von der Bank, welches nicht gesehen wird, ist abzuraten.
Schätzkosten
Dabei handelt es sich um die Forderung des Kreditinstituts zur Ermittlung des Immobilienwertes und der Berechnung des daraus resultierenden Beleihungswertes, welcher meist zwischen 0,1 und 0,5 Prozent des Darlehensbetrages oder dem Schätzwert liegt. Kostenpauschalen können ebenfalls in Rechnung gestellt werden.
Sondereigentum
Gemäß dem Gesetz für Wohneigentum beschreibt das Sondereigentum das Recht an Räumen von einer Wohnung. Der Begriff Wohneigentum ist dem Sondereigentum von einer Wohnung mit einem Anteil an Miteigentum übergestellt. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum einer Wohnung und der Anteil eines Miteigentums an einem gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise ist der Balkon von einer Eigentumswohnung lediglich anteilig Sondereigentum und erklärt sich dadurch, dass die äußeren Einheiten der Eigentümergemeinschaft und das Innere des Balkons dem Eigentümer gehören. Gegenstände, welche keine Begründung im Sondereigentum finden, sind durch das Sondernutzungsrecht geregelt.
Teileigentum beschreibt das Sondereigentum an Räumen, welche nicht zu Wohnzwecken angedacht sind, sowie dem Anteil an Miteigentum von gemeinschaftlichem Eigentum, beispielsweise Garage, Keller oder Gewerberäume.
Sondernutzungsrecht
Wohnungseigentümer sind im Rahmen des Sondernutzungsrechts berechtigt, Teile des Eigentums an einer Gemeinschaft alleine zu nutzen. Dem Eigentümer wird mittels Sonderrechts das alleinige Gebrauchsrecht, beispielsweise am Dachboden, dem Garten oder einem Stellplatz, zugesprochen. Mit dem Sondernutzungsrecht wird einem Eigentümer das alleinige Recht zum Gebrauch an einer Sache, beispielsweise einem Stellplatz, Garten oder Dachboden, zugesprochen. Damit wird der Gebrauch an einer Gemeinschaftsfläche von anderen Eigentümern ausgeschlossen. Jedoch bleibt eine und Sondernutzungsfläche als Gemeinschaftseigentum bestehen. Innerhalb einer Eigentümerschaft besteht die Möglichkeit, Sondernutzungsrechte auf andere Personen zu übertragen. Dabei bedarf es keiner Zustimmung der übrigen Eigentümer. Die Möglichkeit der Übertragung auf Dritte, welche nicht der Gemeinschaft angehören, ist nicht gegeben.
Sondertilgungen
Hierbei handelt es sich um freiwillige Sonderzahlungen, welche die vereinbarten Raten übersteigen. Als Folge wird die Laufzeit des Darlehens verkürzt. Ohne vorgängige Nennung von Zeitpunkt und Höhe sind kostenfreie Sondertilgungen je nach Darlehensgeber möglich.
Souterrain
Das Souterrain liegt zum Teil unterhalb eines Geschosses, welches unter dem Erdniveau liegt und auch als Tiefparterre bekannt ist. Das Hochparterre als überliegendes Geschoss liegt als halbes Geschoss über dem Erdniveau.
Spekulationssteuer
Die Steuererklärung verlangt die Angabe von privaten Veräußerungsgeschäften. Die Spekulationssteuer kommt dann zum Tragen, wenn das private Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf zur Veräußerung kommt. Diese Regelung erfolgt unabhängig von einem Grund und gilt auch bei einer Zwangsversteigerung. Wird eine Immobilie vor der 10-jährigen Frist verkauft, kommt die Steuer zur Fälligkeit. Eine Verkürzung der Frist ist dann gegeben, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung sowie in den zwei Jahren zuvor selbst genutzt worden ist. Die Spekulationsfrist ist abhängig vom Datum im Kaufvertrag. Ist die Immobilie unentgeltlich erworben worden, beispielsweise durch eine Erbschaft oder Schenkung, kommt die Frist der Spekulation ab dem Kaufzeitpunkt des Rechtsvorgängers zum Tragen. Nach dem individuellen Einkommenssatz wird lediglich der daraus resultierende Gewinn durch den Ankauf und Verkauf versteuert.
Staffelgeschoss
Hierbei handelt es um das Obergeschoss, welches gegenüber dem darunterliegenden Geschoss mit einer kleineren Grundfläche zurückversetzt ist. In der Bauordnung des Landes vom jeweiligen Bundesland ist geregelt, ob das Staffelgeschoss als Vollgeschoss zählt. Oft wird Fläche, welche durch die Zurücksetzung entsteht, als Dachterrasse genutzt.
Staffelmiete
Laut § 557a BGB versteht sich die Staffelmiete als Nettokaltmiete und wird mit einer schriftlichen Vereinbarung für vordefinierte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart. Damit sind sowohl die Erhöhung als auch der Zeitpunkt der Miete im Vorfeld definiert.
Aufgrund der gesetzlichen Vorschriften ist die Mieterhöhung während der Dauer der Staffelmiete ausgeschlossen.
T
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung dient zur Auskunft bezüglich der Eigentumsverhältnisse sowie der Aufteilung von Wohneinheiten in einer Eigentümergemeinschaft, muss den Objektunterlagen bei einer Finanzierung beigefügt und im Grundbuch eingetragen werden.
Tilgung
Ein tiefes Zinsniveau kann nach Möglichkeit zur Tilgung von mehr als einem Prozent genutzt werden.
Tilgungsaussetzung
Die Tilgungsaussetzung beschreibt die Zeit des Darlehensbeginns, in welcher keine Raten, sondern Zinsen gezahlt werden. Während dieser Zeit bleibt die Restschuld konstant und es erfolgt keine Tilgung.
Tragende Wände
Die Wände entnehmen die Kräfte aus den Decken sowie anderen Bauteilen, welche darüber liegen und leiten diese nach unten ab.
U
Umbau
Im Gegensatz zu einem Ausbau wird beim Umbau die bauliche Substanz verändert.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach der Zahlung von der Grunderwerbssteuer erfolgt die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt und im Anschluss der Eintrag in das Grundbuch.
V
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren gehören zu den Standardverfahren bei der Immobilien-Wertermittlung. Das Vergleichswertverfahren resultiert aus dem Verkehrswert. Zur Ermittlung des Vergleichswerts wird der ermittelte Verkehrswert, basierend auf den Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken, herangezogen. Dazu dienen die aktuellen oder vergangenen Marktpreise. Das Vergleichswertverfahren ist insbesondere für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser sowie unbebaute Grundstücke geeignet.
Verkehrswert
Der Verkehrswert entspricht dem Preis, welcher beim Verkauf der Immobilie am ehesten zu erzielen ist und unterliegt verschiedenen Aspekten, unter anderem den Erfahrungen und Kenntnissen von Sachverständigen sowie den entsprechenden Vorschriften. Der Preis für den Verkehrswert wird bestimmt durch den Zeitpunkt der Wertermittlung, den rechtlichen Gegebenheiten im Geschäftsverkehr, der Beschaffenheit, den Eigenschaften sowie der Lage oder anderen Faktoren zur Wertermittlung ohne Rücksicht auf persönliche oder außergewöhnliche Verhältnisse (§ 194 des BauGB).
Die wichtigsten Kernpunkte:
- Stichtag der Wertermittlung
- Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Der Handel einer Immobilie erfolgt auf einem freien Markt, Zwangsvollstreckung und Schenkung gehören nicht dazu.
- Merkmale für die Wertbestimmung, Lage, Beschaffenheit, Eigenschaften, rechtliche Gegebenheiten.
Villa
Eine Villa als großes und luxuriöses Wohngebäude befindet sich oft an einer prestigeträchtigen Lage. In der Vergangenheit galt die Villa als Herren- oder Landhaus mit einem separaten Haus für Dienstboten, Stallungen und Remise als Sinnbild für den Wohlstand. Neuzeitliche Villen weisen, bedingt durch den Mangel an entsprechenden Grundstücken sowie aufgrund von kleineren Familien, weniger Quadratmeter auf.
Vorfälligkeitsentschädigung
Eine außerplanmäßige Rückführung des Kredits wird dann fällig, wenn der Kreditnehmer während der Festschreibung des Zinses den Kredit frühzeitig tilgen will.
Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht erfährt den Eintrag im Grundbuch und zählt zu den lastenden Rechten auf einem Grundstück. Besteht auf dem Grundstück eine Belastung durch ein Vorkaufsrecht, muss der Eigentümer dieses bei einem beabsichtigten Verkauf an eine dritte Person dem Berechtigten vorgängig anbieten. Bei einem Vertragsabschluss zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten muss der Verkaufspreis gezahlt werden, den der Verkäufer mit dem ersten Käufer vereinbart hat.
W
Wertbegriff
Beim Verkehrswert wird zwischen Preis und Wert unterschieden. Der Preis ist nicht der effektive Wert von einer Immobilie, sondern besteht im Endeffekt aus Angebot und Nachfrage. Der Marktwert ist abhängig davon, wie der Käufer den Wert einschätzt sowie dem Verhandlungsgeschick von beiden Parteien.
Widerrufsrecht
Für telefonische, schriftliche oder per E-Mail abgeschlossene Fernabsätze gelten seit dem 13. Juni 2014 das neue Recht auf Widerruf. Der Makler muss, wenn die Maklerverträge außerhalb von geschäftlichen Räumen abgeschlossen werden, eine schriftliche Widerrufsbelehrung erteilen. Danach besteht die Möglichkeit, den Maklervertrag bis 14 Tage nach Abschluss zu widerrufen. Wenn keine Belehrung über das Widerrufrecht erfolgt, verlängert sich nach Abschluss des Maklervertrages das Widerrufsrecht auf 12 Monate und 14 Tage. In dieser Zeit besteht die Möglichkeit, den Vertrag vor der vollständigen Erfüllung zu widerrufen.
Die Vereinbarung durch den Makler für einen Besichtigungstermin mit Interessenten kann erst dann erfolgen, wenn eine positive Antwort der Widerrufsbelehrung in schriftlicher Form vorliegt.
Wirtschaftsplan
Gemäß § 28 WEG erstellt der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft einen Wirtschaftsplan für ein Kalenderjahr. Darin werden die zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen sowie die anteiligen Verpflichtungen zur Übernahme von Lasten und Kosten und die Aufwendungen je Eigentümer für die geplanten Rücklagen bezüglich der Instandhaltungsrücklagen aufgestellt. Der Wirtschaftsplan listet alle planbaren Kosten der Eigentümerschaft auf und gibt Aufschluss über das Hausgeld, die monatlichen Vorschüsse sowie den Verteilungsschlüssel auf die Eigentümer. Der Plan ist Teil der Unterlagen beim Verkauf der Immobilie.
Wohnfläche
Gemäß § 42 II. BV zählen sämtliche Räume, welche einen Wohnzweck erfüllen, dazu gehören auch die Küche und das Bad zu der Wohnfläche. Ausgenommen sind Abstell- und Trockenräume, Waschküchen, Keller sowie Garagen.
Wohnflächenberechnung
Die Wohnfläche berechnet sich aus den anrechenbaren Grundflächen von den Räumen einer Wohnfläche, jedoch fließt die Gesamtfläche nicht immer in die Berechnung der Wohnfläche ein. Abstellräume wie Dachböden, Keller, Wasch- und Heizungsräume sowie Garagen außerhalb der Wohnung werden nicht mit einbezogen.
Sonderregelungen finden sich bei Balkonen, Terrassen, Winter- und Dachgärten sowie Schwimmbädern und Loggia und fließen mit maximal 50 % in die Berechnung ein.
Hinzu kommt, dass bei der Berechnung lediglich die Höhe des Raumes mit einer Lichthöhe von mindestens zwei Metern Umfang zählt. Die Berechnung der Wohnfläche spielt eine Rolle bei der Mieterhöhung, zwecks Finanzierung sowie allenfalls beim Anteil von Mieteigentum. Eine falsche Berechnung kann finanzielle Nachteile zur Folge haben. Wenn die angegebene Wohnfläche über 10 % von der effektiven Wohnfläche abweicht, sind die Mieter zu einer Minderung der Miete berechtigt.
Wohnungseigentum
Dieser Begriff beschreibt das Sondereigentum an einer Immobilie, verbunden mit dem Anteil an Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum, zum Beispiel der Fassade, dem Treppenhaus oder einem Grundstück.
Z
Zahlung nach Baufortschritt
Zahlungen, welche nicht dem effektiven Baufortschritt entsprechen, sollten niemals geleistet werden. Zudem müssen die Zahlungen an den Bauträger sämtliche Voraussetzungen des § 3 ff der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erfüllen und notariell beglaubigt sein.
Je nach Bauablauf sieht die Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) eine Ratenzahlung bis zu 13 Raten vor, die in sieben Teilbeträgen berechnet werden. Die Zusammensetzung sollte im Vorfeld im Vertrag festgelegt werden. Zahlungen zu einem späteren als dem definierten Zeitpunkt können jederzeit vereinbart werden. Wird dem Käufer eine MaBV-konforme Bürgschaft ausgehändigt, können Zahlungen zu früheren Zeitpunkten vereinbart werden.
Zession
Bei der Zession handelt es sich um die Abtretung der Sicherung von Rechten und Forderungen gegenüber Dritten durch die Gläubiger auf einen anderen Nehmer der Sicherheit, zum Beispiel um den neuen Eigentümer von einer der Immobilie. Die Abtretung von Mietforderungen stellt die häufigste Abtretung dar.
Zimmer
Im Grundriss und Exposé kommen Zimmer zum Tragen, welche eine Fläche von mindestens zehn Quadratmeter aufweisen und gelten nur als Räume, wenn diese im Minimum zwei Meter Lichthöhe aufweisen, über ein Fenster verfügen und sich innerhalb der Wohnung befinden. In Ausschreibungen für Immobilen gelten Flure, Bäder, Küchen und Wirtschaftsräume nicht als Zimmer.
Zinsbindung
Die Erstellung eines langfristigen Finanzierungsplans ist empfehlenswert. In einer Niedrigzinsphase lohnt sich eine Zinsbindung von mindestens 10 Jahren. Bei einer knappen Kalkulierung sollte, trotz einem höheren Zinssatz, eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung in Betracht gezogen werden.
Zinsvereinbarung
Zur Finanzierung von Immobilien wird zwischen dem festen und variablen Zinssatz unterschieden. Bei der Vereinbarung zu einem Festzins bleibt der Zinssatz über die definierte Laufzeit gleich, sodass die Zinsen während eines vordefinierten Zeitraumes genau kalkulierbar sind. Sondertilgungen sind keine vorgesehen respektive können gegenüber der Bank lediglich mit einer Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden, was einen Nachteil darstellen kann.
Eine Vereinbarung in Bezug auf einen variablen Zins bedeutet, dass sich der Zins an den Veränderungen eines Referenz-Zinssatzes während der Laufzeit von einem, drei oder sechs Monaten orientiert. In der Regel handelt es sich um den Zinssatz von EURIBOR. Die mögliche Vollablöse oder Sondertilgung sind ein Vorteil, jedoch weisen Zinserhöhungen eine steigende Belastung auf, sodass nicht mit einem gesicherten Zinssatz kalkuliert werden kann.
Zinshäuser (Geschäfts- und Wohnhäuser)
Zinshäuser dienen nicht nur zur Selbstnutzung, sondern werden zum Zweck von Kapitalanlagen oder Investition gekauft oder gebaut. Durch den Eigentümer werden Gewerbe- oder Wohneinheiten gegen Zahlung einer Miete zur Verfügung gestellt.
Zwangsversteigerung
Bei der Zwangsversteigerung mittels einem Vollstreckungsverfahren handelt es sich um einen staatlichen Hoheitsakt (Versteigerung) und basiert auf gesetzlichen Vorgaben von Fristen und Abläufen. Dabei wird eine Sache zweckdienend zur Zufriedenstellung von Gläubigern verwertet. Es kann sich hierbei um ein Grundstück, die darauf befindlichen Bauten, Rechte auf das Erbbaurecht und andere Wertsachen handeln.
Der Erwerb erfolgt bei einer Zwangsversteigerung durch den Zuschlag im Verfahren der Versteigerung und nicht durch einen Vertrag. Den Rechten an Grundstücken, welche im Grundbuch eingetragen sind, wird bezüglich der Rangfolge bei einem allfälligen Zwangsversteigerungsverfahren eine besondere Bedeutung beigemessen. Ein nachrangiges Recht kommt erst dann zum Tragen, wenn das vorangegangene Recht zufriedengestellt worden ist.
Zwischenfinanzierung
Um über genügend Kapital für den Erwerb einer neuen Immobilie zu verfügen, besteht die Möglichkeit, eine vorhandene und schuldenfreie Immobilie für kurzer Zeit durch die Bank zu beleihen als Zwischenfinanzierung zur Überbrückung zu nutzen, wenn beispielsweise das Eigenkapital nicht zeitnah zur Verfügung steht. Die Tilgung der Finanzierungssumme erfolgt durch den Erlös des Verkaufs der ehemaligen Immobilie. Eine Zwischenfinanzierung wird maximal zwei Jahre finanziert und ist abhängig davon, ob eine definitive Finanzierung gesichert ist.
Mit diesem Lexikon geben wir Ihnen einen Einblick in die vielfältigen Begriffe zum Thema Immobilien.
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