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FAQ FÜR KÄUFER

Was ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten?

Da es sich beim Kauf einer Immobilie oft um eine einmalige Angelegenheit handelt und diese mit vielen Fragezeichen verbunden ist, haben wir die wichtigsten Fragen und Antworten für Sie zusammengestellt.

Wie ist das Hausgeld zusammengesetzt?

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung muss Hausgeld gezahlt werden, welches bereits vor dem Kauf einzuplanen ist. Hausgeld ist ähnlich der Nebenkostenabrechnung bei einem Mietverhältnis und beinhaltet außer den Betriebskosten auch die Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes. Dazu gehören unter anderem die Kosten für Heizung, Wasser, Fahrstuhl, Reinigung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Gärtner, Hausmeister und Gebäudeversicherung. Nicht jede Art von Nebenkosten kann auf die Eigentümer oder Mieter umgelegt werden. Anhand des Wirtschaftsplanes, welcher in der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss, ermittelt die Hausverwaltung das Hausgeld. Die Kosten werden mit einem Verteilerschlüssel, basierend auf dem Anteil des Gemeinschaftseigentums, auf die Eigentümer umgelegt. Die Höhe der jeweiligen Anteile des Miteigentums ist abhängig vom Verbrauch und der Wohnfläche. Beide Angaben sind ebenfalls im Wirtschaftsplan enthalten.
Die Abrechnung erfolgt per Ende des Jahres durch die Verwaltung. Je nach Ergebnis werden Beträge rückvergütet oder müssen nachgezahlt werden.

Unser Tipp: Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich vorgängig über das Baujahr sowie die Beschaffenheit des Gebäudes informieren, denn auch wenn das Hausgeld niedrig erscheint, können Sie aufgrund von (versteckten) Mängeln oder einem desolaten Zustand des Gebäudes kurz nach dem Erwerb mit Reparatur- und Instandstellungskosten konfrontiert werden. Begutachten Sie zudem den Wirtschaftsplan sowie die Protokolle von den Eigentümerversammlungen und vergleichen Sie die Handwerkerpreise sowie die Gebäudeversicherung.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Beim Erwerb einer Immobilie ist es mit der Bezahlung des Kaufpreises nicht getan. Verschiedene Kaufnebenkosten können sich je nach Objekt auf bis zu 15 % auf den Kaufpreis summieren. 
Beim Erwerb einer Immobilie kommen, nebst der Courtage für den Makler, Kosten für den Notar zu einem Satz von 1,0 % bis 1,5 % für die Erstellung der beglaubigten Urkunde als notwendiges Dokument für die Kaufabwicklung zulasten des Käufers hinzu. Die Kosten für die gesetzliche Beglaubigung des Kaufvertrages müssen ebenfalls vom Käufer getragen werden. Der Eintrag in das Grundbuchamt beträgt rund 0,5 Prozent der Kaufsumme. Das Grundbuch ist die Auskunftsquelle über alle Grundstücksrechte, beispielsweise Grundschulden, Eigentum oder Hypotheken. Die Forderung vom Finanzamt bezieht sich auf die Grunderwerbssteuer. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz 3,5 % bis 6,5 % des Gesamtkaufpreises (Stand: 01.01.2020 / Quelle: Destatis).

Bei der Aufnahme eines Darlehens können, außer Zinsen und Tilgungsraten, weitere Kosten wie beispielsweise Wertermittlungsgebühren anfallen, welche ungefähr 0,2 % bis 0,5 % der Darlehenssumme betragen. Zudem können die Banken, wenn der Kredit nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird, Bereitstellungszinsen verlangen. Das Beginndatum und die Höhe sind in der Regel mit der Bank verhandelbar. Die monatliche Berechnung beläuft sich auf bis zu 0,25 % der Kreditsumme.

Unser Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf eingehend über die Art und Höhe der anfallenden Kaufnebenkosten. Lassen Sie sich außerdem vom Notar ausführlich den Grundbuchauszug und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen erläutern. Zudem werden in die Grunderwerbssteuer unter gewissen Umständen bestimmte mitgekaufte Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen mit einbezogen und gegebenenfalls vor der Berechnung vom Kaufpreis abgezogen. Hierzu empfehlen wir die Konsultation eines Notars oder Steuerberaters.

Wann wird die Courtage fällig?

Der Makler erhält die Provision bei einer erfolgreichen Vermittlung nach der Unterzeichnung eines Miet- oder Kaufvertrages, das heißt, die Fälligkeit erfolgt erst nach Geschäftsabschluss. Obschon für die Erzielung der Provision ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Makler erforderlich ist und Höhe in der Regel fixiert wird, muss dieser nicht zwingend in schriftlicher Form zustande kommen.

Unser Tipp: Um rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen, empfiehlt sich die vorgängige Information über die Zusammensetzung der Dienstleistungen und die Höhe der Provision für den Makler. Halten Sie allfällige Abmachungen schriftlich, in Form eines Vertrages oder einer Auftragsbestätigung, fest.

Wozu dient der Energieausweis und warum ist er Pflicht?

Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis Pflicht bei der Vermietung oder dem Verkauf von Wohn- und Gewerbegebäuden. Ein günstiger Miet- oder Kaufpreis ist nicht gewinnbringend, wenn im Gegenzug das Ersparte durch die Energiekosten verloren geht. Damit findet der Energieausweis zur Dokumentation der Energieeffizienz als Dokumentation einmal mehr seine Berechtigung. Der Ausweis gibt Auskunft darüber, wie viel Energie für die Aufbereitung von Warmwasser und Heizung sowie weitere Gegebenheiten benötigt wird. Der Rückschluss auf eine einzelne Wohnung ist nicht möglich, da sich die Angaben auf das gesamte Gebäude beziehen. Je grüner sich die Farbskala darstellt, umso energieeffizienter ist die Immobilie. Der Energieverbrauchkennwert weist die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (KfW/m²a) auf, entweder als Bedarfsausweis mit dem Energiebedarf oder im Verbrauchausweis als Energieverbrauchskennwert auf Basis des effektiven Energieverbrauchs. Zudem können dem Energieausweis die Vergleichswerte bei ähnlichen Gebäuden sowie Angaben zu den Möglichkeiten einer Modernisierung entnommen werden.

Unser Tipp: Der Verkäufer ist verpflichtet, den Energieausweis bei der ersten Besichtigung ohne Aufforderung vorzulegen und auf Wunsch eine Kopie auszuhändigen. Das steht Ihnen von Gesetzes wegen zu, damit Sie die Energiewerte verschiedener Immobilien vergleichen können. 
Bei einem fehlenden Warmwasseranteil im Energieverbrauchskennwert sollten, abhängig vom Gebäudetyp, zwischen 20 und 40 kWh Energie einkalkuliert werden.

Das perfekte Exposé

Das Exposé in digitaler oder Papierform enthält eine Vielzahl an wichtigen Daten, Zahlen und Fakten und ist normalerweise die erste Informationsquelle für eine Immobilie.

Fotos von allen Räumen und idealerweise von der Außenanlage sowie Angaben zur Art des Objektes, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl Zimmer, Nebenkosten, Miet- oder Kaufpreis sowie Bezugstermin und vorhandene Ausstattungen geben einen ersten Eindruck über die Immobilie. Des Weiteren dürfen folgende Angaben nicht fehlen:

  • Objektart
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Nebenkosten
  • Vorhandene Ausstattung
  • Miet- oder Kaufpreis
  • Bezugstermin

Durch die gesetzliche Verpflichtung müssen die wichtigsten Daten im Energieausweise sowohl in Anzeigen als auch im Exposé aufgeführt sein.
Ein professionelles und ansprechendes Exposé muss unter anderem folgende Angaben enthalten:

  • Verfügt das Gebäude über einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis?
  • Wie stellt sich der Endenergieverbrauch dar?

Welche Heizungsart ist vorhanden?

Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die Objektbeschreibung, welche unter anderem Auskunft über die Lage, den Zustand und die Ausstattung gibt. Zudem können alternative Nutzungsarten aufgeführt sein.

Unser Tipp: Zum Schutz des Verbrauchers wird bereits im Exposé auf das Widerrufsrecht hingewiesen. 

Was ist bei der Finanzierung zu beachten?

Die Weichenstellung für eine sichere Immobilienfinanzierung sollte bereits vor der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus beginnen. Um gute Konditionen für eine Finanzierung zu erhalten, empfehlen Experten, 30 % bis 40 % des Kaufpreises als Eigenkapital aufzubringen.

Genau so groß wie die Zahl der Kreditanbieter ist die Vielfalt an Angeboten für Darlehen, was einen tiefgründigen Vergleich unerlässlich macht. Achten Sie bei der Finanzierung auf einen Mix von verschiedenen Modellen und setzen Sie nicht nur auf einen Hypothekenkredit. Eine sinnvolle Vorgehensweise kann die Finanzierung von einem Teil des Darlehens über einen Bausparvertrag sein, zusätzlich einen Kredit von der Bank aufzunehmen und allenfalls noch einen von der KfW-Bank. Mit dieser Finanzierungsart können Sie von unterschiedlichen Laufzeiten sowie verschiedenen Möglichkeiten von eventuellen Sondertilgungen profitieren. Dadurch, dass bei einem Mix die Zinsbindung für die Kredite nicht gleichzeitig enden, erhalten Sie mehr Flexibilität.

Unser Tipp: Prüfen Sie die infrage kommenden staatlichen Zuschüsse und informieren Sie sich über mögliche Steuervorteile. Denken Sie bereits heute an eine Finanzierung im Anschluss und lassen Sie sich zu den verschiedenen Möglichkeiten beraten, beispielsweise zu Sparverträgen oder Forward-Darlehen. Berücksichtigen Sie zudem genügend Raum für Sondertilgungen; die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eine Erbschaft kann die Dauer der Rückzahlung wesentlich verkürzen.

Welche Unterlagen werden für den Finanzierungsantrag benötigt?

Unter anderem geben die Kreditunterlagen Aufschluss über das Kauf- oder Bauobjekt sowie die Kreditwürdigkeit. 

Notwendige Unterlagen für die Bonitätsprüfung von Privatpersonen:

  • Einkommensnachweise über die letzten drei Monate
  • Aktueller Einkommenssteuerbescheid
  • Nachweis für allfällig vorhandene Vermögenswerte
  • Allfällige Versicherungsverträge

Personalausweis oder Reisepass

Notwendige Unterlagen für die Bonitätsprüfung von selbstständig Erwerbenden und Freiberuflern:

  • Letzter Jahresabschluss
  • Die letzten zwei Einkommenssteuernachweise

Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

Mietverträge, Rentenbescheide sowie eine Auflistung und die Abrechnungen von Wertpapieren müssen als Vermögensnachweise ebenfalls vorgelegt und dem Antrag auf eine Bonitätsprüfung bei der Schufa zugestimmt werden. Die Bank fordert zudem Informationen über das Grundstück oder die Immobilie. Die notwendigen Unterlagen unterscheiden sich darin, ob es sich um ein neues Bauvorhaben handelt oder eine bestehende Immobilie gekauft wird.

Weitere Dokumente zur Vorlegung:

  • Lageplan der Immobilie
  • Baugenehmigung bei einem Neubau
  • Baubeschreibung bei einem Neubau
  • Aufstellung der Gesamtkosten
  • Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  • Beschreibung des Einheitswerts vom Finanzamt
  • Teilungserklärung
  • Berechnung der Wohnfläche

Police der Brandversicherung

Unser Tipp: Möglicherweise bieten sich noch andere Sachwerte zur Kreditsicherheit an, beispielsweise Aktien, Wertpapiere, Bausparverträge oder Kunstobjekte sowie die personenbezogene Sicherheit durch eine Bürgschaft. Die Beleihungsgrenzen dieser Objekte können stark variieren und es ist deshalb empfehlenswert, sich frühzeitig über die Möglichkeiten zu informieren.

Kaufen oder Mieten?

Mietfrei wohnen und das Eigenheim individuell gestalten sind normalerweise ausschlaggebend für den Kauf einer Immobilie. Die Kaufentscheidung hängt von einer sicheren Finanzierung ab und der Voraussetzung, dass die Immobilie abbezahlt ist, bevor der Einritt in den Ruhestand erfolgt. Ohne diese Voraussetzungen kann die Immobilie nicht zur Zusatzrente werden.

Kaufinteressenten sollten sich in jeder Situation bewusst sein, dass der Kauf einer Immobilie langfristige Verpflichtungen mit sich bringen. Dazu gehören unter anderem Steuern und Versicherungen. Zudem müssen nach der Abzahlung Rücklagen für allfällige Reparaturen und Instandhaltungskosten gebildet werden.

Trotz dem Traum von einem Eigenheim fällt die Entscheidung aus Gründen der Flexibilität vielfach zugunsten einer Mietwohnung aus. Der Aufwand bei einem Umzug ist geringer und die neue Immobilie schneller bezogen. Geringere Nebenkosten sowie der Wegfall, sich um die Instandhaltung einer Immobilie oder Reparaturen zu kümmern, tragen ebenfalls zu der Entscheidung bei.

Unser Tipp: Lassen Sie Ihre aktuelle Lage in Bezug auf die Finanzen vor dem Kauf einer Immobilie von bankenunabhängigen Experten im Detail analysieren. Die Erklärung, wie sich zum Beispiel die Familienplanung oder andere Umstände und Vorhaben auswirken können, sind hilfreich bei der Vermittlung des richtigen Darlehens. Wenn möglichst viel Eigenkapital vorhanden ist und die Zinsen tief sind, raten wir generell zur Entscheidung für ein Eigenheim.

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